이지스운용, 트리아논 빌딩 매각 절차 밟는다

가치 하락에 LTV 높아져…차환 노력했으나 결국 매각으로

이 기사는 07월 27일 14:26 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

이지스자산운용이 독일 트리아논 빌딩을 매각하기로 결정했다.

27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스운용은 이날 트리아논 빌딩을 담고 있는 ‘글로벌부동산투자신탁229호’에 대한 리스크심의위원회 회의를 열고 건물 매각 절차 개시를 결정했다. 이지스운용은 내달 중순까지 현지 매각 주관사를 선정한 뒤 잠재 매수자들과 논의를 거쳐 입찰에 나설 계획이다.

고금리에 따른 글로벌 부동산 시장 악화에 트리아논 건물이 펀드 설정 당시보다 낮은 가격에 처분될 가능성이 큰 상황이다. 건물의 예상 가격은 지난해 말 기준 7150억원으로 매입가(약 9000억원)보다 20% 가까이 하락했다. 이지스운용은 2018년 10월 펀드를 설정해 국내 공·사모 방식으로 모집한 금액은 약 3750억원이다. 이중 공모 펀드로 1900억원을 조달했다. 이지스운용은 조달한 금액과 현지 대출을 더해 트리아논 빌딩을 펀드에 편입했다.

트리아논 펀드가 어려움을 겪는 것은 빌딩의 60%를 차지하는 임차인인 데카방크가 2020년 임대차 계약을 연장하지 않으며 시작됐다. 이에 따라 자산 가치 하락이 이뤄졌고 2021년 말 감정 평가 결과 담보인정비율(LTV)이 높아져 캐시트랩이 발동됐다. 캐시트랩이란 자산 가치 하락으로 LTV가 일정 수준(약 65%) 이상 오르면 임대수익을 제한하는 조항이다.

이후에도 자산가치 하락이 지속돼 LTV가 상승했다. 급기야 지난해 12월 기한이익상실(EOD) 사유에 해당하는 LTV 70%를 초과했다. LTV 71.7%를 기록, 캐시트랩 자금으로 급한 불을 껐다. 지난해 말 기준 LTV는 EOD 사유에 살짝 못 미치는 69.1%다.

당초 이지스운용은 150억원을 투입하는 등 리파이낸싱(차환)을 추진했으나 대주단이 리파이낸싱을 승인하기 위해 제시한 추가 출자 금액(700억원)을 맞추지 못했다. 매각 절차를 밟게 되면 회수에 초점을 맞추게 돼 손실률은 더 높아질 수 있다.

한편 이지스운용은 데카뱅크가 임차한 24개층 중 8개층의 임대차 계약을 중도 해지 할 수 있는 옵션을 획득해 새로운 임차인 유치에 유리한 조건을 갖게 됐다. 또 신규 임차인 유치 재원 확보를 위해 대출 중개 자문사를 선정하고 신규 임대차 중개인으로 존스랑라살(JLL)을 선임했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com 

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