“대출 있는 전세도 괜찮아”…세입자가 달라졌어요 [부동산360]

융자있는 전세집 "다시보자"
매매가, 채권최고액 고려해야
학군지 전세 수요 튼튼

서울 송파구 한 아파트 단지 상가 공인중개사 사무실 창문에 아파트 급매물과 상가 임대 등 현황이 붙어 있다. 이상섭 기자

[헤럴드경제=박자연 기자]#.30대 A씨는 최근 성북구 ‘초품아(초등학교와 인접한 단지)’에 시세보다 3000만원 가량 저렴하게 전세 계약했다. A씨는 “계약한 전셋집이 융자가 있으나 매매가, 채권최고액 등을 고려하면 많지 않아서 위험하지 않다고 판단했다”고 말했다. 또 “1금융 융자고 학군지 전세는 계속 오르니 협상한 가격이 합리적이었다”고 덧붙였다.

지난해 말부터 지속된 전세 사기 여파로 융자가 있는 빌라, 오피스텔 전세는 수요가 급감하고 있지만, 일부 아파트의 경우 융자가 있어도 계약하는 사례가 나타나고 있다.

융자 있는 집을 계약한 세입자들은 서울 아파트 전세가 하락이 일단락됐다고 보고, 가격 협상이 가능해 계약했다고 입을 모았다. A씨는 “전세가가 많이 올라온 상황”이라며 “융자가 있어도 위험할 정도는 아니라고 봤고, 가격 협상이 가능해 계약을 진행했다”고 말했다. 지난달 융자있는 집을 전세계약한 B씨도 “매매가 대비 전세가격이 낮고, 융자도 별로 안돼 협상 후 계약을 진행했다”고 설명했다.

실제 서울 아파트의 경우 전세가격 하락이 잦아들고 있는 상황이다. 한국부동산원 주간아파트가격동향 자료에 따르면 이달 세 번째주(17일 기준) 서울 아파트 전세는 0.07% 상승해 9주 연속 올랐다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올해 2분기 체결된 서울 아파트 전세계약 가운데 1분기 대비 상승 거래 비중은 50.8%로 집계됐다.

특히 서울 아파트 중 학군지와 인접한 일명 ‘학세권’ 단지는 탄탄한 전세 수요가 유지되며 상승 거래를 이끌고 있다. 대치동 아파트 단지의 경우 2학기 개학을 앞두고 속속 전세가 체결되고 있는데 일부 단지의 경우 1학기 전세 시즌 대비 전세 가격이 2억원 가량 상승한 것으로 나타났다.

다만 융자가 있는 집을 들어갈 경우 채권최고액과 전세가, 매매가 등을 고루 살펴야 한다. 그렇지 않으면 향후 집주인이 돈을 갚지 못해 경매에 부쳐졌을 때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다.

1금융 융자의 경우 채권최고액을 110~120%로 가정하므로 총 근저당(채권최고액)이 잡힌 금액과 매매가, 전세가격을 계산해야 한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “아파트는 총 근저당과 전세가격의 합이 실거래가의 80% 이하여야 위험성이 크지 않다고 판단한다”고 설명했다.

물론 전세가 상승 추세가 감지되고 있다고 하더라도 역전세 우려는 간과할 수 없는 상황이다. 이에 정부는 역전세 관련 대책을 발표하면서 전세보증금 반환목적 대출규제를 완화하겠다고 밝혔다. 집주인은 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하고, 임대사업자는 RTI(임대업자이자상환비율) 1.25~1.5배를 1.0배로 완화하겠다는 내용이다. 이 대책은 27일부터 내년 7월 31일까지 한시적으로 이뤄진다.

nature68@heraldcorp.com