목동·여의도서 한다고? 우리도 합니다…‘노·도·강’도 신탁 재건축 [부동산360]

방학 신동아1단지, 예비 신탁사 입찰 공고
여의도·목동 이어 도봉서도 신탁 재건축 바람
방학신동아1단지, 예비 신탁자 공고
전문가 “신탁 재건축, 자금 조달 등 공급 측면에서 유리”
다만, 수수료·신탁사로 일부 토지 명의 이전 조항 있어 주민 반발 있을 수도

[헤럴드경제=이준태·서영상 기자] 여의도와 양천구 목동 노후 대단지에서 최근 두드러지고 있는 신탁 방식 재건축이 강북 ‘노·도·강’(노원·도봉·강남) 지역에서도 추진되고 있다.

27일 정비업계에 따르면 지난 24일 조달청 나라장터에 도봉구 방학동 신동아아파트 1단지(신동아1단지)의 예비신탁사(사업시행자) 입찰 공고문이 올라왔다. 다음달 1일 입찰 마감 예정이다.

공고에 따르면 입찰자격으로 자본시장법 제8조 제7항에 따른 신탁업자여야 한다. 우선협상 신탁자 선정과 관련해 자격 또는 면허를 갖춘 신탁사로서 본 사업의 임무 수행에 결격사유가 없는 업체여야 한다.

신동아1단지 재건축추진준비위원회(준비위)는 관계자는 “입찰이 마무리된 이후 다음달 초 신탁사가 직접 신탁 방식에 대해 설명회를 가질 예정”이라며 “정밀안전진단 통과 발표 이후 5개월 여가 흐른 만큼 주민들도 재건축에 속도를 내고 싶어 한다”고 설명했다. 또 다른 관계자는 “지난 4월 입주민 및 토지 소유자의 투표 결과 51%가 참여해 96%가 신탁시행에 동의했다”고 강조했다.

준비위는 서울시 신속통합기획안(신통기획) 정비 계획서 제출도 준비 중이라고 부연했다. 준비위는 “신통기획안 동의서를 걷은 지 열흘 정도 됐는데 현재까지 동의율 20%를 확보했다”며 “30% 동의서 확보 시 구청에 계획서를 전달할 예정”이라고 밝혔다.

신탁 시행 재건축은 최근 서울 주요 노후 대단지에서 두드러지고 있다. 여의도 내 재건축 추진 단지 중 16곳 중 7곳이 신탁사를 시행자로 선정했다. 목동 9·10·14단지도 신탁사가 시행자를 맡았다. 앞서 노도강 중 한 곳인 노원구 상계주공 5·11단지도 신탁 방식으로 결정했다.

이같이 신탁 방식이 하나의 트렌드로 자리 잡게 된 이유는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등 자금 시장의 경색 우려가 크게 작용하고 있다. 최근 대두된 공사비 인상과 관련한 시공사와의 갈등에서도 신탁사가 나서 갈등을 중재할 수 있다.

또, 자체 자금 조달이 용이한 측면이 있다. 이주비 대출이나 중도금 대출에서도 우대금리를 적용해 금리 경쟁력이 확보될 수 있다.

정부에서도 신탁 재건축 방식에 인센티브 부여 방안을 검토 중이다. 국토교통부는 지난 4일 2023 하반기 경제정책 방향에서 신탁사 특례를 적용하겠다고 밝혔다.

재건축 과정에서 기존 조합 방식으로 진행할 경우 ▷구역 지정·정비계획 ▷추진위원회 설립 ▷조합 설립 ▷사업시행인가 등 4단계를 거쳐야 한다. 신탁사 특례 적용 시 ▷정비구역 지정·추진위 동시 설립 ▷사업시행인가, 2단계로 단축된다. 국토부는 재건축 소요 기간이 2~3년 줄어들 것으로 기대하고 있다.

다만, 신탁 방식 재건축은 여전히 아직은 초기 단계다. 공사를 완성 시킨 사업장이 경기 안양시 평촌 대성유니드, 서울 강서구 신마곡 벽산블루밍 등을 제외하면 거의 없다.

분양 매출의 일부를 수수료 명목으로 신탁사에 지불하는 것도 부담이다. 아파트 단지 토지 3분의 1 이상을 신탁등기해야 하는 점도 있다. 가구당 수천만원이 넘는 수수료와 등기부등본 상 명의가 신탁사로 넘어가는 데 주민들의 반발이 있을 수 있다.

그럼에도 전문가들은 향후 재건축이 신탁사 자금조달 방식으로 흘러갈 것이라고 전망한다.

고준석 제이투자자문대표는 “신탁 방식으로 진행해야 시장 공급이 원활해지며 재건축 기간이 단축돼 공급자·수요자 전부 윈-윈할 수 있는 방식”이라며 “조합은 재건축을 처음 진행하는 만큼 전문성이 결여돼 문제가 잇따랐다. 이미 KB 등 4대 금융그룹에서 신탁사를 갖고 있기 때문에 자금 조달도 원활할 것”이라고 강조했다.

한편, 신동아1단지는 지난 1990년 준공했으며 3169가구가 입주한 노후 대단지다. 최고 층수는 15층으로 동수만 30개 동에 이른다. 수용 가능한 주차 대수는 1775대로 가구당 0.55대에 그친다. 특히 도봉구는 노후 아파트와 다세대 연립주택이 밀집한 자치구로 재건축과 재개발 요구가 높은 지역으로 알려졌다.

신동아1단지는 지난해 10월 정밀안전진단을 실시했다. 올 2월에는 E등급(44.35점)을 받으며 통과했다. 신동아1단지에 이어 인근 창동 상아1차아파트(1987년 준공)와 쌍문동 한양1차아파트(1990년 준공)도 정밀안전진단을 통과해 재건축 사업을 진행할 수 있게 됐다.

Lets_win@heraldcorp.com

sang@heraldcorp.com