'특례보금자리론' 조달비용 상승에 팔수록 손해?…금리 상승 압박 커진다

주금공 8월 취급 금리 발표 예정…물량 조절 위해 출시 후 금리 동결
재원인 MBS 발행금리, 최근 평균취급금리 넘어서…"공급 확대는 신중"

'특례보금자리론'이 출시된 30일 서울 중구 한국주택금융공사 서울중부지사에서 한 시민이 상담을 받고 있다. 2023.1.30/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 신병남 기자 = 올해 주택담보대출 공급에 주도적인 역할을 한 정책모기지 '특례보금자리론'이 금리 인상 압박을 받고 있다. 시장금리 상승에 따라 자금 조달비용이 덩달아 뛰면서 최근에는 판매할수록 손해라는 분석까지 나오면서다. 정책 상품에 경쟁력이 뒤처지자, 출혈경쟁을 감수했던 은행들도 최근에는 금리를 높이는 등 차주 이자 부담이 커지는 분위기다.

27일 금융권에 따르면 주금공은 조만간 오는 8월 취급할 특례보금자리론 금리를 공개할 예정이다. 현재 금리는 우대형 10년은 연 4.05%, 50년은 4.35%의 금리가 적용되고 있다. 일반형 10년은 연 4.15%, 50년은 4.45%이며 저소득청년·신혼가구·사회적 배려층은 우대금리를 적용해 연 3.25∼3.55%다.

특례보금자리론 금리는 매월 시장금리, 재원상황 등 제반상황을 감안해 조정된다. 하지만 지난 1월말 출시한 이후 금리는 약 6개월째 동결됐다. 올해 상반기(1~6월) 유효 신청금액만 28조2000억원으로, 1년치 공급 목표액인 39조6000억원의 71.2%를 소진하자 안정적으로 공급 물량을 조정하기 위한 조치로 풀이된다.

특례보금자리론은 많은 차주가 주택 구입을 위해 활용했다. 상반기 공급된 특례보금자리론 중 56.4%인 15조9191억원이 투입됐다. 지난 5월에 열린 한국은행 금융통화위원회에선 특례보금자리론이 가계대출 증가 원인으로 지목되기까지 했다.

은행들도 특례보금자리론 흥행에 따라 자체 주담대 대출금리 낮춰 경쟁에 가세했다. 여기에는 은행 변동형 주담대의 준거금리가 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 하락한 영향도 작용했다.

예컨대 KB국민은행의 경우 변동형 주담대 금리가 지난 5월16일로 바뀐 코픽스를 적용함에 따라 연 3.97~5.37%로 떨어지기도 했다. 직전에도 연 4.09~5.49%로 금리를 유지하면서 특례보금자리론과 비슷한 수준에서 대출을 취급했었다.

하지만 최근에는 분위기가 달라졌다. 26일(현지시간) 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 25%포인트 기준금리 인상(5.25~5.50%)을 결정했지만, 채권 시장은 이미 인상을 선반영하면서 시장금리가 올라갔기 때문이다.

은행들의 자금조달 비용인 은행채 5년물(AAA등급) 금리는 지난 5월 중순까지 3.8%선 지키다 최근에는 4.2% 수준으로 인상됐다. 지난 25일 기준 4.218%다. 은행 변동형 주담대 금리도 상승해 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 은행의 변동형 주담대 금리는 26일 기준 연 4.35~6.06%를 기록했다.

특례보금자리론도 금리 상승 압박을 받고 있다. 재원인 주택저당증권(MBS)의 조달 금리는 지난 5월 4.283%를 기록하다 최근에는 4.428%까지 올랐다. 주금공이 국민의힘 최승재 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난 4월 실행된 특례보금자리론의 평균금리는 연 4.26%다. 평균금리와 단순 비교하면 이미 역마진 구조인 셈이다.

MBS발행 물량은 올해 들어 19조1887억원으로 지난해 전체 발행 물량(15조253)을 훌쩍 넘어섰다. 초우량채인 MBS가 시장에 대규모로 풀리면 채권 시장에 부담을 줘 결국엔 대출금리 인상으로 이어진다.

한편 고금리 시기 이자부담 경감 효과에도 금융당국은 추가적인 특례보금자리론 확대에는 신중하겠다는 입장이다. 공급 확대는 금융당국 차원에서 결정할 수 있다.

김주현 금융위원장은 지난 7일 1주년 간담회에서 "굉장히 수요가 있지만 꾸준히 가야 하므로 일단 더 추이를 봐야 한다는 생각"이라면서 "(공급 확대는) 금리인상으로 연결되는 사이클을 움직이기에 조건이 좋다고 해 막 늘릴 수도 없다. 민간금융 사이클에서 정정한, 좋은 조건으로 (주담대가) 공급되면 제일 좋다고 본다"고 말했다.

fellsick@news1.kr