“집주인이 전세금 줄 돈이 없다고 합니다”...세입자 불안 줄어든다는데

대출 없어서 반환능력 있으면 안돼
세입자 보호조치 특약 등 가입해야

[사진 = 연합뉴스]

정부가 역전세난을 방지하기 위해 1년간 한시적으로 도입하는 역전세 반환대출 규제완화가 27일부터 시행된다. 기존세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 집주인들의 경우 자금 운영에 어느정도 숨통이 트일 것으로 보인다. 당장 다음 세입자를 구하지 못하고 있는 상황의 집주인이라도 시중은행을 통해 추가대출을 신청할 수 있다.

그러나 역전세(신규 전세가격이 기존 전세가격보다 하락)에 직면한 집주인라고 모두에게 다 추가대출이 허용되는 것은 아니다. 추가대출을 받지 않고서도 세입자 보증금을 돌려줄 수 있는 자금여력이 있거나, 대출받은 금액을 세입자 보증금 반환 내 다른 용도로 써도 안 된다. 구체적인 자격기준과 수요자 궁금증을 Q&A 형식으로 정리했다.

역전세 집주인 대출 Q&A

Q. 집주인들이 구체적으로 얼마를 더 대출받을 수 있나

A. 대출금리 4.0%, 대출만기 30년, 연 소득 5000만원의 개인을 가정할 경우, 대출한도가 약 1억7500만원 증가한다. 연소득이 1억원인 집주인의 경우 현재 DSR에 묶여 추가대출이 불가능해도 이번 조치로 3억7500만원을 더 대출받을 수 있다.

민간 등록임대사업자의 경우 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 5주택 보유자(주택당 전세보증금 5억원)로 가정하면, 약 3억7500만원을 더 받을 수 있다. 같은 조건에서 주택당 전세보증금이 4억원인 임대사업자는 대출한도가 약 3억원 늘어난다.

Q. 앞으로 집주인(또는 임대사업자)이면 언제든지 한도 확대를 적용받나

A. 아니다. 지원대상은 내년 7월 31일까지 임대차계약이 만료돼 보증금 반환수요가 발생하는 경우로 한정된다. 해당기간 기간 내 임대차계약기간이 종료된 집주인 중 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮은 역전세를 맞이한 집주인만 해당된다.

후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 이번 대출한도 완화 조치가 적용된다. 단 이같은 경우엔 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다. 대출 실행 후 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하는 경우, 집주인이 해당 주택에 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다.

Q. 집주인이 전셋집에 직접 들어와 살아도 추가대출을 받을 수 있나

A. 집주인이 후속 세입자 없이 직접 전셋집에 들어와 살아도 신청 가능하다. 다만 집주인이 등록임대사업자인 경우 법적으로 본인 거주가 불가능한 점은 유지된다. 임대사업자가 아닌 일반 집주인에 한해서만 가능한 셈이다. 일반 집주인도 기존에 살던 집이 자가가 아닌 전셋집인 경우 본인 주택으로 들어오면서 돌려받는 전세보증금도 대출 심사 과정에서 고려된다.

Q. 대출받은 금액을 전세보증금 반환 목적 외 사용해도 되나

A. 물론 안 된다. 이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 자금이 타 용도로 활용되지 않도록 엄격한 관리가 이뤄진다. 우선 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 능력이 없는지 검증과정을 거친다. 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 대출금은 현 세입자에게 직접 지급된다. 또 반환대출 이용기간 동안 집주인은 신규주택을 구입하지 못한다. 주택 구입이 적발되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과될 예정이다.

Q. 집주인의 대출규모가 늘면 선순위 대출 확대로 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 커지는 것 아닌가.

A. 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 은행은 특약을 확인하고 집주인 대출을 지원한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 내 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이같은 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다. 해당 특약은 전세계약을 연장하는 경우에도 새로 넣어야 한다.

이를 위해 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영된다. 기존 보증보험과는 달리 전세보증금 한도가 없는 게 특징이다. 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하며, 집주인 의무이행을 위한 집주인용 상품도 8월 중 출시 예정이다.

Q. 후속 세입자가 전액 월세인 경우도 지원이 되는지?

A. 후속 세입자와 월세계약을 체결해도 기존 세입자의 전세금 반환 목적 추가대출이 가능하다. 반전세, 보증부 월세도 대상이 된다. 후속 세입자와 전액 월세 계약을 체결한다면 별도의 세입자 보호조치는 취하지 않아도 된다.