역전세 해소…전세보증금 반환대출 규제 완화

27일부터 후속세입자가 없는 경우도 지원

게티이미지뱅크 제공

역전세로 인한 세입자의 어려움을 덜어주고자 전세보증금 반환용 대출에 한해 규제를 완화한다.

국토교통부는 집주인이 전세금 반환 용도로 은행에서 대출받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 27일부터 1년간 한시적으로 완화 적용된다고 26일 밝혔다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려 받을 수 있도록 지원하는 것이다.

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 한다.

우선 완화된 대출규제(DTI 60%·RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하고 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

또 집주인이 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 다만 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정이다.

지원 대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등)발표 전 임대차계약이 체결된 경우 중 이달 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.

또 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 해 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

단 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금하도록 한다.

또 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속 세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하다.

집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.