미국서 철수한 오피스빌딩 투자자들 "일본으로 갑니다"

도쿄 공실률 6%… 샌프란 32%
美 사무실 건물 헐값처분 잇따라... 日은 제로금리에 자금조달 매력
"낮은 비용으로 높은 임대수익"
올 1분기에만 40억弗 넘게 거래

미국 기업들의 재택근무 활성화로 사무실 공실률이 높아지는 가운데 빌딩 투자자들이 미국에서 일본으로 방향을 틀고 있다. 거품 붕괴 이전 일본 투자자들이 미국을 비롯해 전세계 부동산을 닥치는 대로 사들이던 흐름이 완전히 역전됐다. 이제는 전세계 투자자들이 일본 부동산 매입에 나서고 있다. 일본 경제가 전반적으로 호황을 보이면서 사무실 빌딩이 꽉꽉 들어차고, 일본 엔화는 가치가 바닥을 기면서 외국인 투자자들이 일본 사무실 부동산에 군침을 흘리고 있다.

'오마하의 현인' 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장 겸 최고경영자(CEO)가 일본 5대 종합상사에 대한 무한 신뢰를 나타내면서 투자자들이 일본 주식에 투자하기 시작한데 이어, 이번엔 일본 부동산에도 열풍이 몰아치고 있다.

■미 부동산 팔고 일본 부동산 사고

월스트리트저널(WSJ)은 25일(이하 현지시간) 사무실 빌딩 투자자들이 미국 도시들에서 전면 철수하는 가운데 일부는 일본에서 '천국'을 보고 있다고 보도했다. 팬데믹이 엔데믹(풍토병)으로 바뀌면서 대부분 일본 직장인들이 사무실로 복귀하고, 은행들은 대출에 혈안이 되고 있는데다 엔저 덕에 일본 빌딩들을 사들이기에 더 없이 좋은 환경이 만들어지고 있기 때문이다.

미 대형 부동산 투자업체 러샐투자운용, 런던 M&G, 싱가포르 케펠 등 외국인 투자자들이 일본 사무실 빌딩들을 사들이고 있다. 다국적 부동산업체 JLL에 따르면 일본 사무실 빌딩 투자는 올 1·4분기 40억달러를 넘어 1년 전에 비해 2배 넘게 폭증했다. 러샐은 새로 조성한 22억달러 규모의 아시아태평양 부동산펀드 가운데 60%를 일본 사무실 건물 매입에 투입할 계획이다. 반면 러샐은 미국에서는 빌딩들을 팔아 치우고 있다. 러샐은 지난 2월 캘리포니아주 샌타애나에 있는 빌딩을 50% 넘는 손실을 보고 팔았다.

러샐만 그런 것이 아니다. 미 연기금, 부동산개발업체들도 현재 헐 값에 미국 사무실 빌딩들을 처분하고 있다.

미 주요 도시 사무실 공실률은 치솟고 있다. CBRE에 따르면 지난 2·4분기 뉴욕 맨해튼 공실률은 16%, 샌프란시스코 사무실 공실률은 32%를 찍었다. 반면 도쿄 사무 중심지역 공실률은 6% 수준에서 안정세를 보이고 있다.

미국의 평균 사무실 복귀율은 50% 수준에 불과한 반면 일본의 사무실 복귀율은 이보다 크게 높다. NLI리서치연구소에 따르면 지난 4월 현재 75%를 웃돈다.

■높은 임대수익… 인구감소는 불안

일본 사무실 빌딩 투자의 또 다른 매력은 낮은 구입 비용과 높은 임대 수익에 있다. 사무실 임대 비용이 높고 공실률이 낮아 탄탄한 수익이 보장되는 반면 일본은행(BOJ)의 제로금리 덕에 빌딩 구입에 따른 이자비용은 낮다. 비용 대비 수익이 치솟으면서 부동산 투자자들 외에 일반 투자자들도 일본 사무실 빌딩 매입에 나서고 있다.

연초 세계 최대 자산운용사 블랙록은 도쿄의 17층짜리 하루미프론트 빌딩을 사들였다. 일본 미즈호은행에서 돈을 빌렸다. 매입 가격은 2억5000만달러가 넘는 것으로 알려졌다.

싱가포르, 홍콩 투자자들도 일본 사무실 빌딩 투자 대열에 합류하고 있다.

그러나 무턱대고 일본 사무실 빌딩 투자에 나서는 것은 위험하다는 지적도 있다. 일본이 고령화 속에 인구가 감소하고 있고, 경제 성장은 전반적으로 둔화하고 있기 때문에 대규모 부동산 투자에 적절한 곳이 아니라는 지적들이 애널리스트들 사이에서 나오고 있다. 이때문에 일부 대형 투자자들은 여전히 주변에만 머물고 있고, 지금 투자에 나서야 할지 말지를 저울질하고 있다.