[Q&A] 자가거주 전환도 가능…역전세난 해소 ‘전세금 반환 대출’

27일부터 1년간…갭투자자 구제 비판도

서울 마포구 일대 아파트단지. 김명진 기자 littleprince@hani.co.kr

전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해소하기 위해 정부가 27일부터 전세 보증금 반환 용도에 한해 은행권(인터넷은행 제외) 대출 규제를 한시적(1년)으로 완화한다. ‘전세금 차액(기존 전세금-신규 전세금) 지원’이 원칙이다. 금융위원회와 국토교통부는 이런 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다.

이번 대책은 전세금 반환이 어려워진 집주인에게 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 뼈대다. 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 반환자금을 우선 지원한다. 또 세입자의 전세금 반환 지연을 막기 위해 집주인이 후속 세입자를 들이지 않고 자가거주로 전환하는 경우까지 대출 규제 완화 대상에 포함시켰다. 규제 완화를 적용받으려는 집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’(세입자 보호조치)을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 즉 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나, 후속 세입자가 가입한 반환보증의 보증료를 납입해야 한다. 주요 내용을 문답으로 살펴본다.

—지원 대상은?

=지난 7월3일 이전에 임대차계약이 체결됐고 내년 7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정된다. 대출금을 현재 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7천만원 안팎으로 추산한다.

—전세계약을 연장하는 경우도 지원 대상에 포함되나?

=기존 세입자와 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서를 작성할 경우 대출규제 완화 혜택을 받을 수 있다. 이 특약은 임대인이 전세금반환보증에 가입하거나, 임차인이 가입한 경우에는 임대인이 보증료를 부담하는 것을 말한다.

—후속 세입자가 전액 월세인 경우에도 지원이 되나?

=완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원받을 수 있다. 후속 세입자가 전액 월세인 경우 전세보증금이 없어 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.

—후속 세입자가 없어 전세보증금만큼 대출을 받았다. 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나?

=기한 내 후속 세입자를 구하지 못하면 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다

—후속 세입자를 들이지 않고 자가 거주로 전환하는 경우도 지원받을 수 있나?

=대출실행 후 1년 이내 은행에 자가거주 전환에 대한 의사를 밝힐 경우 가능하다. 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반했기 때문에 약정 위반 수수료를 지불해야 한다.

—세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약을 어떻게 체결하나?

=공인중개사무소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서를 작성하면 된다.

—특례 반환보증 상품은 어디서 가입하나?

=역전세 반환 대출을 받은 집주인은 세입자 보호조치를 위해 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 에스지아이(SGI)서울보증보험 등 보증 3사에서 특례 반환보증보험 상품에 가입해야 한다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품은 27일부터 가입할 수 있고 집주인이 직접 가입하는 상품은 8월에 출시된다.

—역전세 대출이 갭투자자 사후 구제라는 비판이 있는데?

=1년 한시적으로, 전세금 반환 목적에 한해서만 대출 규제를 완화하는 것이다. 신규주택 구입 등 다른 용도로 악용되지 않도록 제도적 장치를 마련했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr