내일부터 1년간 '역전세' 보증금 대출규제 푼다

DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
올해 7월 3일 이전에 체결됐고
내년 7월 31일 이전 만료되는 계약에 한정

사진=연합뉴스

전셋값이 떨어져 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 정부가 27일부터 1년간 관련 대출 규제를 완화한다.

금융위원회는 이같은 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 보증금 반환이 어려워진 집주인에 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 게 핵심이다.

모든 금융권의 대출 원리금을 따지는 DSR보다 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하는 DTI가 느슨한 규제다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 하향한다. 정부는 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.

집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 이내에 입주해야 하며, 정부가 최소 2년 이상의 실거주 여부를 모니터링하는 등 관리조치가 병행된다.

지원 대상은 7월 3일 이전에 임대차 계약이 체결됐고 내년 7월 31일까지 임대차 계약이 만료되는 경우로 한정된다. 이번 규제가 '갭투자'에 악용될 수 있다는 우려가 나오는 것과 관련해 정부는 다른 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다.

이를 위해 지원 과정에서 집주인이 다른 방법으로 보증금을 상환할 방법이 없는지 확인하고, 대출 실행 시 은행이 현 세입자에게 돈을 직접 지급하는 형식을 취하기로 했다. 집주인의 주택 구입이 적발될 경우 대출 전액을 회수하고 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다.

정부는 아울러 집주인의 선순위 대출 확대로 후속 사업자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 규제 완화혜택을 지원할 예정이다.

집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 해당 특약이 이행된다는 전제 아래 대출을 실행해준다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다.

이를 위해 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영하기로 했다. 우선 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 오는 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 말 출시된다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지"라고 했다.

그러면서 "이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 했다.

 역전세 대출규제 완화 Q&A

역전세 반환 대출 규제 완화 자격요건, 전세 계약 등과 관련한 내용을 일문일답 형태로 정리했다.

Q. 전세계약을 연장하는 경우도 지원 대상이 되는가.

지원 대상에 포함된다. 다만 대출규제 완화혜택을 받기 위해선 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세 계약서를 작성해야 한다.

Q. 후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되는가. 이 경우 지원한도와 세입자 보호조치는 어떻게 되나.

완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원이 가능하다. 반전세와 보증부 월세도 지원이 가능하다는 얘기다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세 보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.

Q. 당장 후속 세입자가 없어 전세 보증금만큼 대출을 받은 경우 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되는가.

'전세금 차액' 대출 지원이 원칙인 만큼, 1년 내 후속 세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 다해야 한다. 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못한다면 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다.

Q. 후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가거주로 전환해 지원받고자 하는 경우도 가능한가.

가능하다. 다만 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간이 도과하기 전(대출실행 후 1년 내) 은행에 명확히 밝혀야 한다. 아울러 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반하는 것에 따른 일정 수수료(약정위반 수수료 등)를 지불해야만 한다.

Q. 자가거주로 신청해 거주하다가 사정 변경으로 후속 세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가.

가능하다. 다만 후속세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 한다. 대출 실행 이후 집주인 퇴거사실이 적발되면 대출을 전액 회수한다는 약정에 따라서다. 또한 실거주 대출약정 위반에 따른 일정 수준의 수수료를 지불해야 한다.

Q. 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약을 어떻게 체결하나.

공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서를 작성하면 된다.

Q. 특례 반환보증 상품은 어디서 가입하나.

역전세 반환 대출을 받은 집주인은 세입자 보호조치를 위해 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험 등 보증 3사에서 특례 반환보증보험 상품에 가입해야 한다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품은 27일부터 가입할 수 있고 집주인이 직접 가입하는 상품은 내달 출시 예정이다.

최한종 기자 onebell@hankyung.com

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