[일문일답]"역전세 문제 대부분 해결될 것…엄격 관리로 악용 차단"

전세보증금 반환 대출규제 완화…DTI 60%·RTI 1.0배로 낮춰
'개인 다주택자 1.75억원·임대사업자 3.75억원' 대출한도↑

(서울=뉴스1) 김정현 기자 = 금융당국이 역전세 문제를 겪고 있는 세입자들의 어려움 해소를 위해 전세보증금 반환목적 대출규제를 27일부터 오는 2024년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화 적용하기로 했다. 2023.6.13/뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

금융당국이 역전세 문제를 겪고 있는 세입자들의 어려움 해소를 위해 전세보증금 반환목적 대출규제를 27일부터 오는 2024년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화 적용하기로 했다.

집주인이 세입자의 전세금 반환을 위해 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분에 대해서는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%이 적용된다. 임대업이자상환비율(RTI)도 1.25~1.5배에서 1.0배로 낮아진다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표 전인 지난 3일 이전에 임대차계약을 체결한 사람 중 오는 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

다만 세입자 지원의 폭을 넓히기 위해 당장 후속 세입자가 안구해진 경우나, 집주인이 자가에 거주자로 입주할 때도 자력반환 능력 확인 과정을 거쳐 반환자금이 지원된다.

또 규제완화 자금이 다른용도로 활용되는 것을 막기 위해 세입자 직접 지급, 반환대출 기간 신규주택 구입 금지 등 엄격한 관리조치도 이뤄질 예정이다.

이번 역전세 반환대출 규제완화와 관련된 궁금증을 일문일답 형식으로 정리했다.

-이번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 생각하는지. ▶전세금 차액을 지원하는 만큼 대부분은 이번 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단하고 있다. 한국은행에서 역전세로 인한 평균 전세금 차액을 7000만원 내외로 전망했는데, 이번 규제완화로 인해 증가하는 대출한도 증가분은 개인 다주택자는 1억7500만원(대출금리 4.0%, 대출만기 30년, 연소득 5000만원 기준), 개인임대사업자는 3억7500만원(대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채 기준)이다.

-갭투자자 사후구제라는 비판이 있는데, 정책 취지는. ▶예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 전세금 반환이 지연되고, 세입자의 주거이동이 제약되는 등 역전세로 인한 세입자의 주거상 어려움을 해소하기 위해서다. 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 대출규제를 1년 한시적으로 일부 유연하게 적용하고, 신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적 장치를 마련했다.

-이번 규제 완화로 가계부채 증가세가 심화되는 것은 아닌가. ▶기본적으로 전세금 차액에 대한 대출 지원이 원칙이고, 자력상환이 가능할 경우 대출전액을 회수하는 등 불필요한 반환대출 수요를 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이다. 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이다.

-당장 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제완화대상에 포함한 이유는. ▶임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서, 후속세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있다. 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 일부 세입자가 지원대상에서 배제될 우려가 있다.

-전세계약을 기존 계약대비 감액해 연장하는 경우도 지원대상인가. ▶지원대상에 포함된다. 단 집주인이 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 세입자 보호조치 특약이 기재된 전세계약서 작성이 필요하다.

-후속 세입자가 전세가 아닌 월세인 경우에는 어떻게 되는지. ▶완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한만큼 지원 가능하다. 보증금 없는 전액 월세인 경우 별도 세입자 보호조치는 없어도 된다.

-후속 세입자가 없이 대출을 받았는데 1년 내로 후속 세입자를 구하지 못한다면 어떻게 되는지. ▶집주인 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다. 집주인은 전세가 인하 등 1년내 후속세입자를 구하려는 노력을 다해야 할 것.

-후속 세입자를 들이려고 하다 집주인의 자가거주로 전환해 지원받을 수 있는지. ▶가능하다. 다만 자가거주 전환의사를 대출실행 후 1년내에 은행에 명확히 밝혀야 한다. 또 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정 위반에 따른 수수료를 지불해야 한다. 반대로 자가거주로 거주하다 후속 세입자와 계약하는 경우도 마찬가지.

-이번 대책이 1년 한시적으로, 은행권에서만 시행되는 이유는. ▶예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 문제 해소를 위한 조치로, 전세시장 추이를 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정이다. 또 이번 역전세 대책이 안내 및 사후관리가 필요한만큼, 충분한 대면창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에만 한정하게 됐다.

Kris@news1.kr