내일부터 1년간 집주인 '역전세' 보증금 대출 규제 완화

전셋값이 떨어져 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난'을 해소하기 위해 정부가 내일(27일)부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화합니다.

금융위원회는 이러한 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 밝혔습니다.

이번 대책은 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 것입니다.

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율, DSR 40% 규제 대신 총부채상환비율, DTI 60%를 적용하는 것이 주요 내용입니다.

DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 더 느슨한 규제로 통합니다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5천만 원인 집주인이 대출금리 4%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억 7천500만 원가량 더 늘어날 것으로 추산했습니다.

집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환 비율, RTI를 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향합니다.

대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙입니다.

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용됩니다.

우선 완화된 대출 규제 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정입니다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있습니다.

이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행됩니다.

이번 규제 완화가 집주인의 '갭투자' 등에 악용될 수 있다는 우려가 나오는 것과 관련해 정부는 타 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침입니다.

지원 대상은 '하반기 경제정책 방향' 발표를 통해 이 같은 규제 완화 방침이 공개된 지난 3일 이전 체결된 임대차 계약 건 중 내년 7월 31일까지 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정합니다.

지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출 실행 시 은행이 현 세입자에게 직접 지급하는 형식을 취하기로 했습니다.

반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지됩니다.

주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획입니다.

집주인의 주택담보대출 실행에 따른 근저당 설정으로 신규 세입자의 보증금이 후순위로 밀리는 문제도 제기됩니다.

이와 관련, 정부는 집주인이 후속 세입자 보호 조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제 완화 혜택을 지원한다는 설명입니다.

집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 해당 특약이 이행된다는 전제 아래 대출을 실행해 줍니다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 합니다.

전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하는 상품은 규제 완화 시행일인 내일부터 즉시 이용할 수 있습니다.

집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 출시됩니다.

정부 관계자는 "이번 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것"이라고 강조했습니다.

(사진=연합뉴스)

송욱 기자 songxu@sbs.co.kr