역전세에 내줄돈 없어 쩔쩔맨 집주인 안도...보증금 대출 개시

27일부터 1년간 대출규제 완화
DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
후속 세입자 없어도 우선 지원

서울 잠실의 한 공인중개사무소 모습 [이충우 기자]

전셋값 하락으로 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’ 해소를 위해 정부가 오는 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다.

금융위원회는 이러한 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다.

그동안 전세시장은 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 세입자들의 불안이 커져왔다.

이번 대책의 골자는 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이다.

DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 규제 강도가 DSR보다 낮다는 평가를 받는다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산하고 있다.

집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.

대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐만 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다.

정부는 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 계획이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주해도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다. 다만 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 대상이 된다.

다만 일각에서는 이번 규제 완화가 집주인의 ‘갭투자’ 등에 악용될 수 있다는 우려가 나온다. 이에 대해 정부는 타 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다.

지원 대상은 규제 완화 방침이 공개된 지난 3일 이전 체결된 임대차 계약 건 중 내년 7월 31일까지 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인한다. 대출액은 은행이 현 세입자에게 직접 지급한다.

반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입은 할 수 없다. 대출 이후 주택을 구입할 사실이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년 동안 주택담보대출을 받지 못한다.