'역전세난' 집 주인 대출 규제 1년 한시 완화…DTI 60% 적용

집 주인 전세금 반환 대출 규제 완화
내일부터 DSR 40% → DTI 60%

역전세난으로 세입자 우려가 커진 가운데 금융당국은 27일부터 집 주인에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 1년 동안 한시적으로 완화해 시행한다고 밝혔다. 집 주인이 전세보증금을 돌려줄 때 부족분을 대출할 수 있도록 숨통을 터줘 세입자 피해를 막겠다는 취지다.

금융위원회는 26일 "역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집 주인이 전세금 반환 용도로 인터넷은행을 제외한 은행권 대출을 이용할 경우 기존 전세금에서 신규 전세금을 뺀 차액분 등에 대한 전세보증금 반환 목적 대출 규제가 내년 7월 31일까지 한시적으로 완화 적용된다"고 밝혔다. 전셋값 하락으로 인해 신규 세입자로부터 받은 전세보증금으로 기존 세입자 보증금을 충당하지 못하는 역전세난 대응책으로, 정부가 앞서 발표한 '하반기 경제정책방향'의 후속 조치다.

구체적으로 집 주인이 전세보증금 반환을 위해 대출을 할 경우 기존에 적용됐던 DSR 40% 규제가 아닌, 총부채상환비율(DTI) 60% 규제로 완화돼 적용된다. DSR 규제는 주택담보대출(주담대) 뿐 아니라 신용대출 등 모든 금융권 대출의 원리금이 개인 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 내용이지만, DTI 규제는 주담대 외 기타 대출은 이자만 합산해 소득 대비 비율을 따지는 만큼 적용 시 대출 가능 금액이 비교적 높아진다. 예컨대 연소득 5천만 원인 집주인이 다른 대출이 없는 상황에서 금리 연 4.0%, 30년 만기로 대출할 경우 완화된 규제가 적용되면 기존보다 1억 7500만 원 가량 한도가 늘어나는 것으로 추산됐다.

집 주인이 임대사입자인 경우 규제지역에서 1.25~1.5배가 적용되던 임대업이자상환비율(RTI)도 이번에 1배로 하향 조정된다. RTI는 대출 이자 비용 대비 임대소득 비율로, 임대소득으로 이자 상환이 가능한지 판단하는 지표다. 기존보다 하향 조정되면 같은 임대 소득에 대해 더 많은 대출을 받을 수 있다.

이번 규제 완화 대상은 올해 7월3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 가운데 내년 7월31일까지 임대차 계약만료 등 보증금 반환 수요가 발생해 어려움을 겪는 집 주인으로 한정된다. 후속 세입자가 구해져서 전세금 차액분을 대출 받는 집 주인 뿐 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못한 집 주인에게도 완화된 대출 규제 범위 내에서 반환 자금 지원이 이뤄진다. 다만 후자의 경우 1년 이내 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금을 상환하도록 할 예정이라고 당국은 설명했다.

당국은 기존 세입자 퇴거 후 집 주인이 직접 입주하더라도 자력 반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이라고 덧붙였다. 다만 이 경우, 집 주인은 대출 실행 후 1개월 안에 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치가 병행될 것이라는 설명이다.

이번 규제 완화를 놓고 대출금이 갭 투자 등 다른 용도로 사용될 수 있다는 우려도 뒤따랐던 만큼 금융위는 "(지원) 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정"이라며 "지원 과정에서 집 주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획"이라고 밝혔다. 아울러 "대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집 주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침"이라며 "이에 더해 반환 대출 이용 기간 동안 신규 주택을 구입하지 못하도록 해 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년 동안 주담대 취급이 금지되는 등 패널티도 부과할 계획"이라고 강조했다.

집 주인의 대출 확대로 후속 세입자의 보증금이 후순위로 밀릴 수 있다는 지적도 있었는데, 금융위는 "집 주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제 완화 혜택을 지원할 예정"이라고 설명했다. 이에 따라 규제 완화 지원을 받으려는 집 주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입(보증료 집 주인 부담)'을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 한다. 은행은 이 특약이 성실히 이행된다는 전제 하에 대출을 지원하게 되며, 집 주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료 납입을 해야 한다. 이런 의무가 이행되지 않으면 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

후속 세입자 보호를 위한 새로운 보증보험 상품도 이번 제재 완화와 맞물려 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)를 통해 한시적으로 운영될 예정이다. 규제 완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 가입하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하며, 집 주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시된다. 금융당국 관계자는 "규제 완화 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집 주인 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것"이라고 밝혔다.

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CBS노컷뉴스 박성완 기자 pswwang@cbs.co.kr

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