"역전세 반환대출, 1년간 운영 후 연장여부 결정"[Q&A]

내일부터 역전세 겪는 집주인에 규제 완화한 전세금반환대출
금융당국 "이번 조치로 가계부채 크게 증가할 가능성 제한적"

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 부동산R114 시세 조사에서 서울 아파트 매매가격과 전세가격이 약 1년 만에 하락세를 멈춘 것으로 나타났다. 사진은 9일 오전 서울 남산에서 바라본 도심 아파트. 2023.07.09 kmn@newsis.com

[서울=뉴시스] 김형섭 기자 = 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위해 규제가 완화된 '역전세 반환대출'이 오는 27일부터 전 은행권에서 취급될 예정인 가운데 금융당국은 1년간 한시 운영뒤 필요시 연장여부를 검토키로 했다.

금융위원회는 26일 '역전세 반환대출 규제완화 시행 방안'을 발표하며 문답자료를 통해 이같이 밝혔다.

금융위는 "이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로 1년간 한시적으로 운영할 예정"이라며 "전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정"이라고 전했다.

역전세 반환대출 규제완화로 가계부채 문제가 더 심각해질 수 있다는 우려에 대해서는 "이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적"이라며 "기본적으로 기존 전세금과 신규 전세금 간 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정"이라고 선을 그었다.

다음은 역전세 반환대출 규제완화 관련 주요 Q&A이다.

-당장 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제완화대상에 포함된 이유는.

"역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게보호한다는 정책취지 달성을 위해서는 후속세입자를 들이는 경우뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적이다. 임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서 후속세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며 일부 세입자는 집주인이 자가거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 우려도 있다."

-전세계약을 기존 계약대비 감액해 연장하는 경우도 지원대상이 되는가.

"지원대상에 포함된다. 단 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서 작성이 필요하다."

-후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되는가. 이 경우 지원한도, 세입자 보호조치는 어떻게 되는가.

"완화된 대출규제 한도 범위내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원가능하며 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다."

-자가거주 집주인을 지원하면 '전세금 차액지원'이라는 취지에 반하게 되는 것은 아닌가.

"자가거주의 경우에도 전세금 차액지원 원칙 하에 지원할 예정이다. 자력반환 가능여부 확인과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이며 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정이다. 다만 '민간임대주택법'에 따른 등록임대주택은 타인에게 임대돼야 하며 등록임대사업자 본인은 거주할 수 없다."

-당장 후속 세입자가 없어 전세보증금 만큼 대출을 받은 경우 1년내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되는가.

"전세금 차액 대출지원이 원칙인 만큼 1년 내에 전세가 인하 등의 후속세입자를 구하려는 최선의 노력을 다해야 하며 만일 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다."

-후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가거주로 전환하여 지원받고자 하는 경우도 가능한가.

"가능하다. 다만 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도과 전에 은행에 명확히 밝혀야 하며 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정수준의 수수료를 지불해야 한다."

-자가거주로 신청해 거주하다가 사정변경으로 인해 후속세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가.

"가능하다. 단 후속세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전, 즉 집주인 퇴거 이전에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 하며 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정수준의 수수료를 지불해야 한다."

-역전세 반환대출을 받기 위해 필요한 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있는가.

"공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서)를 작성해야 하며 공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있다."

-특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하는가.

"역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우 세입자 보호조치를 위해 보증3사에서 제공하는 특례반환보증보험 상품을 가입해야 한다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 '임차인 반환보증상품'은 오늘부터 가입이 가능하며 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품인 '임대인 반환보증상품'이 출시될 예정이다. 이 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능하다."

-2가지 반환보증 상품(임차인·임대인)을 운영하는 이유는.

"세입자 보호조치 이행시 보다 편리한 방법을 자율적으로 택할 수 있도록 임차인 및 임대인 반환보증 상품 모두를 운영할 계획이다."

-집주인 상품을 8월중 출시하는 이유는.

"집주인 반환보증 상품은 신규상품인 만큼 준비과정에 일정기간이 더 소요되는 측면이 있으나 8월 중 조속히 출시해 가입시 불편이 없도록 하겠다."

-이번 대책을 1년 한시적으로만 시행하는 이유는.

"예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로 1년간 한시적으로 운영할 예정이며 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정이다."

-이번 대책을 은행권만 시행하는 이유는.

"이번 역전세 대책은 규제완화 혜택을 받는 집주인의 의무사항 등에 대한 상세한 안내와 세입자 보호조치 등 관련한 사후관리가 면밀히 이뤄져야 하는 만큼 이를 위한 충분한 대면창구와 전산설비 등 인프라를 갖춘 시중은행에 한해 대책을 시행하는 것이다.

-역전세 반환대출 규제완화의 정책취지는.

"예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 전세금 반환이 지연되고 세입자의 주거이동이 제약되는 등 역전세로 인한 세입자들의 주거상의 어려움을 해소하기 위해 세입자들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환목적 대출규제를 일부 유연하게 적용하는 것이다."

-역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세 심화되는 것은 아닌지.

"이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이다. 기본적으로 기존 전세금과 신규 전세금 간 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 당장 후속 세입자가 없더라도 1년 내 후속 세입자의 전세금으로 우선 상환토록 할 예정이다. 또 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이다. 전세금 반환용도로만 대출이 가능토록 하고 자력상환불가에 대한 심사 및 확약을 받는다. 집주인이 직접 반환보증 가입 등의 세입자보호조치를 취해야하는 등의 비용도 발생한다."

-이번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보는가.

"기본적으로 역전세로 인한 전세금 차액에 대해 지원하는 것인 만큼 대부분은 이번 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액을 한국은행은 7000만원 내외로 전망한 바 있다. 이미 과도한 대출을 받고 있는 경우에는 일부 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있지만 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인 및 후속 세입자에게도 바람직하지 않으며 이번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 주택처분이나 역월세 등 집주인의 사적인 자구노력으로 해결할 필요가 있다.:"

-갭투자자 사후구제라는 비판에 대한 입장은.

"이번 대책은 최근 역전세로 인해 어려움을 겪고 있는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것이며 이를 위해 1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것이다. 아울러 전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규주택 구입 등 타용도로 악용되지 않도록 제도적장치를 마련했다."

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