‘역전세난 숨통’ 내일부터 보증금 대출규제 완화...DTI 40→60% 적용

전세보증금 반환 특례보증도 출시

지난 4일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 전세 관련 안내문이 붙어 있다. 사진=연합뉴스

전셋값이 떨어져 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해소하기 위해 정부가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 전세금 반환용 대출 규제를 완화한다. 시장에선 하반기 주택시장의 가장 큰 불안요인으로 꼽힌 역전세난이 어느 정도 해소될 것이란 기대가 커지고 있다.

금융위원회는 이러한 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 이번 대책의 골자는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 경우, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하는 것이다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산한다. 반면, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 상대적으로 덜 엄격한 DTI를 적용 받으면 그만큼 대출 한도가 늘어날 수 밖에 없다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만 원인 집주인이 대출금리 연 4.0%(30년 만기)로 대출을 받으면 한도가 기존 3억5000만 원에서 5억2500만 원으로 1억7500만 원 증가할 것으로 추산했다.

집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다. 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 되도록 많은 세입자의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원한다는 게 정부 설명이다.

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다. 우선 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다. 이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다.

이번 조치는 부동산 시장 최대 불안 요인으로 작용하고 있는 역전세 문제가의 급한 불을 끄기 위한 것이다. 한국은행은 지난 5월 보고서를 통해 역전세로 인한 평균 전세금 차액이 7000만 원 내외로 전망했다.

정부는 이번 규제 완화가 집주인의 ‘갭투자’ 등에 악용될 수 있다는 우려가 나오는 것과 관련해 타 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다. 지원 대상은 ‘하반기 경제정책 방향’ 발표를 통해 이 같은 규제 완화 방침이 공개된 지난 3일 이전 체결된 임대차 계약 건 중 내년 7월 31일까지 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출 실행 시 은행이 현 세입자에게 직접 지급하는 형식을 취하기로 했다.

반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 27일부터 출시되는 ‘전세보증금 반환 특례보증’은 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원)을 적용하지 않고, 보증료율은 아파트는 0.13%, 아파트 외의 경우 0.15%로 설정한다. 후속세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 보증은 27일부터 HUG(주택도시보증공사) 영업지사나 홈페이지에서 신청할 수 있다. 집주인이 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월 중 출시할 예정이다.

박정경 기자