이지스운용 ‘공실우려’ 獨빌딩 손해보고 파나

해외부동산 손실청구서 현실로

해외 부동산 펀드의 ‘손실 청구서’가 하나 둘 날아들어 투자자의 우려가 커지고 있다. 글로벌 부동산 경기 침체에 금리 인상이 맞물리면서 투자업계는 건물 매각도 대출 상환도 어려운 ‘이중고’에 빠졌다. 증권사들의 해외 대체투자 부실화 위험 등에 따라 신용도가 떨어질 수 있다는 긴장감도 감돈다.

▶이지스, 독일 트리아논 건물 매각 여부 결정키로=26일 금융투자업계에 따르면, 이지스자산운용은 27일 리스크심의위원회 회의를 열고 ‘글로벌부동산투자신탁229호’를 통해 투자한 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩을 파는 절차에 돌입할지 결정하기로 했다. 투자자들은 제값을 못 받더라도 일부라도 챙기는 ‘최후의 수단’을 준비하는 셈이다. 이지스 측은 “일단 매각 개시 여부를 결정짓지만 대주단 리파이낸싱(차환)을 해내고 만기를 연장하는 데 끝까지 주력할 것”이라고 했다. 펀드 만기는 오는 10월 말이다.

발단은 임차수요의 60%를 차지한 데카뱅크가 내년 6월을 끝으로 인근 빌딩으로 이전하겠다며 계약을 연장하지 않아서다. 주요 임차인의 공백에 미국 기준금리 인상 여파까지 맞물리자 건물 가치는 급격히 하락했다. 빌딩 매입 금액은 8750억원 수준에서 작년 말 7150억원까지 내린 것으로 전해졌다. 그간 이지스운용은 신규 임차인 유치와 차환 관철에 주력해왔는데, 대주단은 차환의 조건으로 약 700억원 규모의 추가 출자 금액을 요구한 상태다.

하지만 사실상 건물 매각 수순을 밟을 가능성이 크다. 이지스운용은 회사 고유자금 150억원을 투입하겠다는 방침이지만 나머지 550억원은 아직 메우지 못했다. 최악의 상황은 올 10월까지 건물이 팔리지 않을 경우다. 이 건물의 처분 권한이 대주단에 넘어가면 자금 회수는 지금보다 더 어려워진다. 이지스운용은 2018년 10월 펀드를 설정해 공모펀드(1865억원)와 사모펀드(1835억원)로 자금을 모았다.

▶글로벌 ‘큰손’들도 백기 투항=위험 징후가 본격적으로 가시화되는 분위기다. 미래에셋그룹 산하 운용사인 멀티에셋자산운용은 19일 집합투자재산평가위원회를 열고 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC) 빌딩 대출용 펀드 880억원의 80~100%를 손실 처리하기로 결정했다.

미국 금리가 오르자 각국 중앙은행도 일제히 따라 금리를 올렸고, 대출 상환 부담이 커졌다. 또 재택근무가 자리를 잡으면서 사무실 수요도 급감했다. 특히 증권사가 투자한 전체 해외 부동산 중 절반(약7조7500억원)은 오피스 건물에 몰린 것으로 조사됐다.

하나 둘 매각 채비에 나서는 분위기다. 운용사들이 빌딩을 매입가보다 낮게 팔 경우 개인 공모 투자자와 기관투자자들이 손해를 볼 수 있다. 한투리얼에셋운용의 공모펀드가 투자한 벨기에 법무부 청사 빌딩은 지난 4월 말 기준 에쿼티 감정평가액이 4530만유로를 기록하며 2019년 매입가(에쿼티 감정평가액 6662만유로) 대비 30% 가량 감소했다. 한투리얼에셋운용은 올 하반기 자산의 환경등급 개선 및 임차 연장 등으로 자산 가치를 높이고 매각에 나선다는 계획이다. 만기는 내년 6월이나 자산 가치가 급격히 하락한 만큼, 손실 가능성이 농후하다. 유혜림 기자

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