‘역전세 반환대출’ 규제 완화…DSR 40%→DTI 60%

전세금 하락으로 세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금이 신규 보증금보다 많아 이른바 ‘역전세’ 상황에 놓인 집주인들에 대한 전세보증금반환대출 규제 완화가 내일(27일)부터 시행됩니다.

금융위원회는 오늘(26일) ‘역전세 반환대출 규제 완화’ 방안을 발표하고 집주인, 세입자들이 알아야 할 구체적인 내용을 공개했습니다.

정부는 앞서 하반기 경제정책방향에서 역전세 상황 집주인에게는 총부채원리금상환비율, DSR 40%가 아니라 상대적으로 느슨한 총부채상환비율, DTI를 적용하고 규제 비율도 60%로 확대하겠다는 내용의 대출 규제 완화책을 공개했습니다.

임대사업자에 대해서는 임대수익 대비 이자 비율인 RTI를 1.0배로 완화해 적용합니다.

금융위는 이번 조치의 지원 대상이 역전세 반환대출 규제 완화 발표가 나오기 전인 이달 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정된다고 밝혔습니다.

후속 세입자가 구해져 기존 세입자에게 전세보증금 중 모자라는 부분을 돌려줘야 하는 경우는 물론, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우도 대출을 더 받을 수 있습니다.

우선 대출을 받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려주고, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 대출을 상환하면 됩니다.

세입자가 나간 뒤 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도, 또 기존 세입자와 전세계약을 연장하면서, 기존 계약대비 감액하는 경우도 대상에 해당합니다.

단 기존 세입자와 계약 갱신 시에는 전세계약서를 새로 써야 합니다.

금융당국은 역전세 문제 해결을 위해 한시적으로 대출규제를 완화하는 만큼, 대출금이 다른 용도로 사용되지 않도록 관리하겠다고 밝혔습니다.

대출 과정에서는 집주인이 대출 외 전세보증금 상환을 할 수 있는 다른 방법이 없는지 확인하고, 대출금을 집주인이 아닌 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 대출금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침입니다.

또 반환대출 이용 기간 집주인이 신규 주택을 사들이지 못하도록 제한하고, 주택 구입이 적발되면 대출 전액 회수·3년간 주택담보대출 취급 금지 등 벌칙을 부과할 계획입니다.

세입자 보호조치 요건도 강화됩니다.

집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하고, 은행은 이 계약을 확인한 뒤 계약이 성실히 이행된다는 전제로 대출을 지원합니다.

임대차계약을 체결하고 나면 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 내 전세금 반환보증에 직접 가입하거나 보증료를 납부 해야 합니다.

만일 집주인이 이 같은 의무를 이행하지 않으면 대출금이 전액 회수될 수 있습니다.

전세금반환보증이 의무사항이 되는 만큼 아파트 외에 단독, 다가구, 연립, 주거용 오피스텔까지 대상으로 하는 새로운 보증보험 상품도 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 내일 일제히 출시됩니다.

보증금 한도가 없고 세입자가 가입하면 집주인이 보증료를 대납하는 상품은 내일부터, 집주인이 직접 가입하는 상품은 8월부터 이용할 수 있습니다.

금융당국은 “이번 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록, 집주인의 자력반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔습니다.

[사진 출처 : 연합뉴스]

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김혜주 기자 (khj@kbs.co.kr)