‘역전세난’ 집주인에 내일부터 보증금 대출규제 푼다

1년간 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
전세보증금 반환 특례보증도 출시

지난 4일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 전세 관련 안내문이 붙어 있는 모습. /연합뉴스

국토교통부는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위한 역전세 반환대출 규제 완화가 27일부터 1년간 한시적으로 시행된다고 26일 밝혔다.

우선 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 경우, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이에 따라 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 된다. 임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우 1.25~1.5배가 1배로 완화된다. RTI는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다.

정부는 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제를 적용하기로 했다. 다만 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환하도록 할 예정이다.

또한 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 직접 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리가 병행될 예정이다.

이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 한시적으로 대출 규제를 완화하는 것인 만큼 다른 용도로 대출 자금이 활용되지 않도록 엄격히 관리할 예정이다. 지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화가 발표된 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 또 반환대출 이용기간 동안은 집주인이 신규 주택을 구입할 수 없다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 한다. 이런 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 27일부터 출시되는 ‘전세보증금 반환 특례보증’은 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)을 적용하지 않고, 보증료율은 아파트는 0.13%, 아파트 외의 경우 0.15%로 설정한다. 후속세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 보증은 27일부터 HUG(주택도시보증공사) 영업지사나 홈페이지에서 신청할 수 있다. 집주인이 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월 중 출시할 예정이다.