역전세 겪는 집주인 대출규제 완화…DSR 40%→DTI 60% 적용

7월27일부터 2024년 7월 말까지
임대사업자도 RTI도 1.0배로 풀려
보증금 차액 내 지원 원칙, 집주인 자가로 입주때도 지원

[헤럴드경제=서정은 기자] 역전세로 난항을 겪는 집주인에 대한 전세보증금반환대출의 규제가 1년간 한시적으로 풀린다. 집주인이 전세금 반환을 위해 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분 등에 대해서는 완화된 총부채원리금상환비율(DSR)·이자상환비율(RTI) 규제를 적용받게 된다.

DSR 40%→DTI 60%, RTI도 1.0배로 1년 푼다

금융위원회와 금융감독원은 오는 27일부터 2024년 7월 31일까지 역전세난과 관련한 전세보증금반환 목적 대출 규제를 완화키로 했다. 정부가 발표한 하반기 경제정책방향에 포함된 것으로 집주인이 제때 전세금을 반환하지 못해 세입자의 주거 이동이 제약되는 등 부작용을 막기 위한 조치다. 개인의 경우 DSR 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되며, 임대사업자의 경우 1.25~1.5배였던 RTI 도 1.0배로 낮아진다.

이번 대출 완화는 보증금 차액 내 지원이 원칙이되, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원한다. 대신 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다.

집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 반환자금 대출을 받을 수 있다. 다만 이 때에는 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다. 여기에 현재 거주주택의 전세보증금 등 자력반환 능력도 확인 대상에 들어간다.

자금 용도 변질 차단…세입자 보호조치 의무 부여

지원대상은 올해 7월 3일 전 임대차 계약이 체결된 건 중 내년 7월 말까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없어야 하며, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 반환대출 이용기간 동안에는 신규주택을 사서는 안되며, 적발될 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티도 부과한다.

이번 대출규제 완화는 집주인이 후속 세입자보호조치를 취하는 것을 전제로 이뤄진다. 집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 은행 또한 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 집행해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오는 27일부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시된다.

정부 관계자는 “역전세 문제가 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지”라며 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔다.

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