내일부터 전세금 반환목적 대출 DSR 적용 예외…1년간 한시 시행

서울 시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 정보 안내문. 연합뉴스

금융위원회 제공

27일부터 은행에서 전세보증금 반환 목적으로 주택담보대출을 받는 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다. 이를 통해 당장 후속세입자가 없는 경우에도 세입자가 안전하게 전세금을 돌려받을 수 있게 됐다.

금융위원회는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가 1년간 한시적으로 완화 적용된다고 26일 밝혔다.

집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.

후속 세입자가 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출규제 범위 내에서 반환자금을 지원한다. 이 경우 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

또한 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄진 지난 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.

반환대출 이용기간 동안 신규주택은 구입하지 못한다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

대출규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 은행은 해당 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제 아래 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 등 보증 3사를 통해 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영될 예정이다.

규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 다음달 중 출시될 예정이다.

정부관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지"라고 말했다.강길홍기자 slize@dt.co.kr