'역전세' 세입자 어려움 던다…"전세보증금 반환 대출규제 완화"

DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1배로 낮춘다
24년 7월31일까지 1년간 한시적…"규제완화 자금 엄격 관리"

역전세 문제로 어려움을 겪는 세입자들의 어려움 해소를 위해 내일(27일)부터 전세보증금 반환목적 대출규제가 오는 2024년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화 적용된다. 2023.7.20/뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 김정현 기자 = 역전세 문제를 겪고 있는 세입자들의 어려움 해소를 위해 27일부터 전세보증금 반환목적 대출규제가 오는 2024년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화 적용된다.

집주인이 세입자의 전세금 반환을 위해 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다. 임대업이자상환비율(RTI)도 1.25~1.5배에서 1.0배로 낮아진다.

◇DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1배로…후속 세입자 당장 없어도 지원

금융위원회와 금융감독원은 26일 '역전세 반환대출 규제 완화' 시행을 발표하며 "이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치"라고 설명했다.

금융당국은 지원 폭을 넓히기 위해 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 우선 완화된 대출규제 범위 내에서 반환자금을 지원하기로 했다. 1년 내로 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환하게 한다는 방침이다.

또 집주인이 자가에 거주자로 입주할 때도 자력반환 능력을 확인한 뒤 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 단, 집주인은 대출실행 1개월 내 입주해야하며 최소 2년이상 실거주 여부를 모니터링하는 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

◇규제완화 대출, 다른 용도 사용 막는다…"세입자에 직접 지급"

다만 이번 규제완화가 이뤄진 자금이 다른 용도로 활용되지 않도록 하기 위한 관리도 이뤄진다.

먼저 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표 전인 지난 3일 이전에 임대차계약을 체결한 사람 중 오는 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다. 또 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인과정을 거친다.

또 대출금도 집주인이 아닌 현 세입자에게 직접 지급해 해당 자금이 전세금 반환 외 다른 용도로 사용될 수 없도록 할 예정이다.

이에 대해 금융당국 측은 "세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 해당 은행에 직접 입금하고 나머지 금액을 세입자에게 입금하는 방식"이라며 "임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한해 적용된다"고 설명했다.

마지막으로 반환대출 이용기간에 신규주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발될 경우, 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과된다.

◇규제완화 혜택 받으려면…집주인, 후속 세입자 보호 조치해야

이번 규제 완화 혜택은 집주인의 선순위 대출 확대로 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, '후속 세입자 보호조치'를 전제로 지원된다.

집주인은 규제 완화 혜택을 받기 위해 후속 세입자의 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약 체결해야 하고, 은행은 해당 특약의 성실 이행을 전제로 대출을 지원한다.

집주인은 후속세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입하지 않을 경우, 대출금 전액 회수 등의 제재조치도 이뤄질 수 있다.

또 후속세입자 보호 의무 이행을 위한 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다. 규제완화 대상인 후속 세입자들은 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하는 상품을 오는 27일부터 바로 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입하는 상품은 오는 8월 중 출시될 예정이다.

금융당국 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화하는 취지"라며 "이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 강조했다.

Kris@news1.kr

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'역전세' 세입자 어려움 던다…"전세보증금 반환 대출규제 완화"