역전세 반환목적 대출 받으면 신규주택 구입 금지… 1년간 DSR 규제 완화

기존 세입자 퇴거 후 거주할 땐 1개월 내 입주해야
전세금 반환보증 가입 등 ‘집주인 의무’ 이행해야
“가계부채 증가로 이어지지 않도록 엄정히 관리”

지난 25일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지. /뉴스1

정부는 역전세에 대응하기 위해 집주인의 전세자금 반환 목적 대출에 한해 오는 27일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 해제한다. DSR보다 상대적으로 완화된 DTI(총부채상환비율)를 60% 적용한다. 집주인이 전세보증금 반환 목적 대출을 받을 경우 대출금을 다 갚을 때까지 신규주택 구입은 금지된다.

국토교통부는 집주인이 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출 규제가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 완화된다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 예상치 못한 전셋값 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 것이다.

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 한다. 우선 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하고, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주할 경우에는 자력 반환 능력을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 계획이다. 다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치가 병행될 예정이다.

역전세 반환 대출 규제완화방안 주요 내용. /국토교통부 제공

정부는 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출 규제를 완화하는 것인 만큼 다른 용도로 쓰이지 않도록 하겠다고 밝혔다. 지원 대상은 역전세 반환 대출 규제 완화 발표가 이뤄진 이달 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 방법이 없는지도 확인할 계획이다. 또 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 반환 대출을 이용하는 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하고, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

집주인의 선순위 대출 확대로 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제 완화 혜택을 지원한다. 규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다.

은행은 임대차계약서가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 집주인이 의무를 이행하지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재가 이뤄진다.

정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출 규제를 완화하여 시장충격을 최소화하는 취지”라면서 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력 반환 능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완 장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것”이라고 밝혔다.

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