내일부터 역전세 보증금 반환대출…'세입자 통장에 입금'

집주인 DTI 60%·임대사업자 RTI 1.00배 적용
세입자 퇴거 후 자가 입주도 대출 허용…1개월 내 입주해야
후속세입자 보호 장치도 마련…반환보증 특약

[이데일리 송주오 기자] 역전세로 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 집주인들이 한숨을 돌릴 수 있게 됐다. 전세보증금 차액만큼 대출 규제를 완화하는 프로그램이 27일부터 모든 은행에서 일제히 시행된다. 1년간 한시 운영이다.

정부는 전세보증금 반환목적 대출규제를 27일부터 2024년 7월 31일까지 한시적으로 완화 적용한다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 지난 4일 ‘2023년 하반기 경제정책방향’(하경방)에서 발표한 내용으로 집주인에게는 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하고, 임대사업자는 RTI(임대업자이자상환비율) 1.25~1.5배를 1.0배로 완화한다고 밝힌 바 있다.

정부 관계자는 “이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동에 제약을 받거나 전세금 미반환 위험 우려로 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치”라며 “되도록 많은 세입자들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원할 것”이라고 설명했다.

대상자는 하경방 발표 전 임대차 계약을 체결한 계약 중 내년 7월 31일 전에 계약 만료로 반환수요가 발생하는 경우다. 구체적으로는 후속 세입자를 구했지만, 전세금 역전으로 기존 보증금 반환에 어려움을 겪는 집주인과 후속 세입자를 구하지 못했지만 전세보증금을 기존 세입자에게 반환하기 위한 집주인들이다. 다만 후자의 경우 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 자가 거주자로 입주하는 경우에도 대출을 해준다. 이 경우에는 집주인의 자력반환 능력을 엄격히 확인한 후 실시한다. 또 대출 실행 후 1개월 이내에 집주인이 입주해야 하고, 최소 2년 이상 실거주 여부를 모니터링 하는 등 엄격하게 관리한다.

정부는 전세금 반환 외 사용을 방지하기 위한 대책도 함께 내놨다. 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우에는 전세대출금을 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 세입자에게 입금한다. 단 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에만 해당한다.

또 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 해 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

후속세입자의 보증금 보호조치도 있다. 대출을 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 한다. 특약은 후속세입자가 반환보증에 가입하되 보증료는 집주인이 부담한다는 내용이다. 이후 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재가 이뤄질 수 있다.

이와 함께 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다. 규제 완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.

정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화하는 취지”라며 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔다.

송주오 (juoh413@edaily.co.kr)