당장 다음 세입자 없으면요? [역전세 반환대출 Q&A]

[서울 영등포구의 한 부동산중개업소 앞. ※ 위 사진은 기사 내용과 직접 관계가 없습니다. (사진=연합뉴스)]

역전세난을 겪는 집주인들에 대한 전세보증금반환대출의 규제 완화가 내일(27일)부터 시행됩니다. 

주택시장 침체로 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 역전세난과 관련한 전세보증금반환 목적 대출에 대한 규제 완화를 적용하고 1년 간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한해 규제가 완화됩니다. 

후속세입자와 전세계약을 체결한 경우는?
집주인이 은행에 대출상담 후 신청하면 은행은 DTI 60%, RTI 1.0배를 적용해 대출이 이뤄집니다. 

집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정입니다. 

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다.

은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원할 예정입니다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하고, 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있습니다.

은행은 대출가능 한도와 집주인이 지켜야할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내하고 은행은 집주인과 후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인후 대출이 실행됩니다. 

일정기간내 반환보증 가입하게 되는데 만약 가입하지 않을 경우 대출회수가 이뤄질 수 있습니다. 

집주인 본인이 입주하는 경우는?
실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인도 지원할 수 있습니다. 다만, 자가거주의 경우 ‘전세금 차액지원’ 원칙하에 지원 할 예정입니다.

다만, 자가거주로 전환하고자 하는 의사를 대출실행 후 1년내 은행에 명확히 밝혀야 합니다.

또 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따라 일정수준의 약정 수수료를 내야합니다. 

자력반환 가능여부 확인과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정입니다.

집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환해야 합니다.

'민간임대주택법'에 따른 등록임대주택은 타인에게 임대되야 하기 때문에 등록임대사업자 본인은 거주할 수 없습니다. 

1년내 후속 세입자를 구하지 못하면?
'전세금 차액' 대출지원이 원칙인만큼, 1년내 후속세입자를 구해야 합니다. 

만약, 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 합니다. 

자가거주로 신청해 거주하다가, 사정변경으로 인해 후속세입자와 계약하는 경우에도 지원은 가능합니다. 

하지만 후속세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 밝혀야하고, 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정수준의 수수료를 지불해야합니다. 

특례 반환보증 상품은 어디서 가입?
역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위해 보증3사에서 제공하는 (특례) 반환보증보험 상품을 가입해야합니다. 

세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 오늘(26일)부터 가입이 가능하고, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정입니다. 

관련 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능합니다. 

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