"돌려줄 전세금 부족" 이런 집주인들 내일부터 숨통 튼다

'역전세 반환대출' 규제 완화…1년 간 DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용

20일 오전 서울 강서구 빌라 밀집 지역에서 시민이 길을 걷고 있다. /사진=뉴스1

내일(27일)부터 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 대출받으면 DSR(총부채원리금 상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율) 60%가 적용된다. 역전세 피해를 줄이기 위한 방안으로 1년간 한시적으로 규제가 완화된다. 집주인이 자가 거주자로 입주할 때도 대출 규제 완화가 적용된다.

금융위원회는 26일 전세보증금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 보증금 차액분(기존 보증금에서 신규 보증금을 뺀 금액) 등의 대출규제가 오는 27일부터 1년간 한시적으로 완화된다고 밝혔다.

규제 완화 대상은 지난 3일 이전 임대차 계약이 체결된 계약 중 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환수요가 발생한 경우다. 역전세로 인해 보증금이 반환이 어려운 집주인(개인)은 DSR 40% 적용이 제외되고 DTI 60%만 적용된다. 임대사업자는 RTI(임대업이자상환비율) 1배가 적용된다.

규제 완화로 연소득 5000만원의 개인다주택자가 금리 4%, 만기 30년의 대출을 이용할 경우 대출한도가 기존보다 약 1억7500만원 증가하는 효과를 볼 수 있다. 역전세로 인한 평균 전세보증금 차액이 7000만원 것을 감안하면 역전세 해결에 숨통이 트일 것으로 전망된다.

후속 세입자가 당장 구해져서 보증금 차액분을 대출받는 것뿐만 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 보증금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제가 적용된다. 우선 보증금 전액을 대출해주고 1년 이내에 후속세입자가 낸 보증금으로 대출을 우선 상환하는 방식이다.

주요 대출 약정 /자료=금융위원회

또 보증금 반환 능력이 없는 집주인이 자가 거주자로 입주할 때도 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 다만 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하고, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등의 관리 조치가 병행된다.

은행은 대출이 다른 용도로 사용하지 못하도록 대출금을 현 세입자에게 직접 지급할 계획이다. 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우에는 대출금을 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금한다.

아울러 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하고, 주택 구입이 적발되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과된다. 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 방법이 없는지도 확인한다.

이와 함께 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 보증금 미반환 위험이 확대되지 않도록 집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 보증금을 보호받을 수 있도록 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 보증 상품을 오는 27일 출시한다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 다음달 출시할 예정이다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환과 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중할 수 있는 만큼 한시적으로 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화하는 취지"라며 "이번 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 보증금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 관리할 것"이라고 말했다.

김남이 기자 kimnami@mt.co.kr