‘역전세’ 급한 불 꺼질까… 전세금반환대출 규제완화 내일부터 시행

역전세로 기존 세입자의 보증금 반환이 어려워진 집주인은 내일부터 대출을 더 받을 수 있다. 다만 이 돈은 세입자가 전세대출을 받은 은행에 바로 입금된다.

또 대출을 받으려는 집주인은 후순위 채권자로 밀리게 될 다음 세입자를 위해 보증을 의무 가입해야 한다. 보증을 가입하지 않으면 대출금은 회수된다.

서울 중구 남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 문재원 기자

국토교통부는 역전세난 해소를 위한 전세보증금 반환목적 대출규제가 7월27일부터 내년 7월31일까지 1년간 한시적으로 완화된다고 26일 밝혔다.

이 기간동안 개인 다주택자가 전세보증금 차액을 임차인에게 반환할 목적으로 대출을 받을 때는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%이 아닌 총부채상환비율(DTI) 60%가 규제가 적용된다.

DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비중이다. 반면 DTI는 연 소득 대비 주택담보대출의 원리금과 기타 대출 이자의 비중이다. DSR이 DTI보다 더 엄격하게 차주의 상환 능력을 따지는 셈이다.

집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.

국토부 관계자는 “이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치”라고 설명했다.

지원 대상은 올해 7월3일 이전 임대차 계약을 체결했고 내년 7월31일까지 계약만료 등으로 반환수요가 발생했으나, 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환이 어려워진 집주인이다.

후속 세입자가 있는 경우 전세금 차액분만 지원하지만, 후속 세입자를 당장 못구해도 우선 완화된 대출규제를 적용받을 수 있다. 다만 이 경우 1년 내 세입자를 구해 대출금을 상환해야 한다.

집주인 본인이 해당 주택으로 입주할 경우, 기존에 살고 있던 주택의 퇴거자금(전세보증금) 등으로 자력반환이 가능함을 입증해야 한다. 대출 실행 1개월 내 해당주택 전입신고서를 제출해야 하고, 최소 2년간 실거주 여부가 확인돼야 한다.

대출금은 기존 세입자 또는 세입자가 전세대출을 받은 해당은행에 바로 입금된다. 반환대출 기간 동안 신규주택 구입은 불가능하다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액이 회수되고 3년간 주택담보대출 취급이 금지된다.

전세금반환대출로 인해 후순위 근저당권자로 밀리게 될 다음 세입자를 보호하는 조치도 마련됐다.

집주인은 다음 세입자와 전세계약을 맺을때 ‘전세보증금반환 특례보증’에 의무가입하며, 보증료는 임대인이 납부한다는 특약을 공인중개사를 통해 작성해야 한다. 일정 기간 내에도 보증에 가입하지 않을 경우 대출 회수 약정서도 작성해야 한다.

전세보증금반환 특례보증은 대출규제가 완화되는 27일부터 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 3개 보증기관에서 모두 출시된다. 당분간은 임차인이 가입하고 임대인이 보증료를 납부하는 상품만 이용가능하다. 임대인이 가입하는 특례보증은 8월말 중 출시 예정이다.

한국은행에 따르면 역전세 위험가구는 지난 4월 기준 102만6000가구로, 전체 전세 가구의 52.4%로 나타났다. 지난해 1월 51만7000가구(25.9%)보다 2배 가량 증가한 수준이다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 내외로 전망된다.

국토부 관계자는 “기본적으로 역전세로 인한 전세금 차액에 대해 지원하는 것인 만큼, 대부분 금번 규제완화 범위 내에서 (역전세가) 해소될 것으로 판단된다”며 “금번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 주택처분, 역월세 등 집주인의 사적인 자구노력으로 해결할 필요가 있다”고 했다.

심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com