[전문인칼럼] 막힌 경제의 배수로를 뚫어라!

박대범 NH농협은행 대동지점장

요즈음 친구들이나 아는 지인에게 전화가 자주 온다. '전세보증금 빼줘야 하는데 대출 좀 해줘' '세입자가 전세보증금 하락한 만큼 돌려달라고 하는데 대출 좀 받을 수 있을까?' 이런 이야기를 들으면 지난해에 세입자가 신규아파트를 분양받아 나가야 한다며 전세보증금을 요구해 이를 준비하느라 애를 먹은 경험이 있던 터라 가슴이 답답해진다. 대출 심사를 해보고 DSR(총부채원리금상환비율) 40%가 초과돼 대출이 더 이상 어렵다고 하자, 전화기 소리에서 들려오는 한숨 섞인 목소리와 정부의 대출 규제 정책을 비판하는 목소리가 번갈아 가며 들린다. 정말 돌려줄 돈이 필요해서 구해야 하는 상황이면 비제도권 금융기관을 이용할 수밖에 없거나 부모나 친척, 지인들에게 아쉬운 소리를 해야 할 것이다.

코로나 시기 하늘 높은 줄 몰랐던 전세가격이 지난해부터 하락하면서 전세 계약 만기 시 가격 하락으로 인한 역전세난이 심각해지기 시작했다. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못해 장기간에 걸쳐 전세 반환금 청구 소송을 하거나 극단적인 행동을 하는 사례가 심심치 않게 들려오고 있다. 수도권 지역은 역전세, 깡통전세, 전세사기 등에 대한 우려가 커지면서 전세보다는 월세를 찾는 실수요자가 늘고 있으며 물가가 올라 월세금도 지속적으로 상승하고 있다. 이런 현상은 결국 세입자의 주거비 증가라는 문제를 발생시킨다.

지난해 7월 금융위원회는 DSR 제도를 3단계로 강화하며 금융기관 총대출 1억 원 초과 차주로 규제를 강화했다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표다. 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다. 지금까지는 담보물의 가치만을 평가해서 대출했다면 이제는 대출자의 상환능력도 강화하겠다는 뜻이다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 카드론 등 모든 금융권 대출의 이자 및 원금이 개인 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 대출 총량을 제한하는 규제다. 다른 대출이 많으면 많을수록 채무자의 소득이 적으면 적을수록 주택담보대출 한도는 더욱 낮아진다.

지난 4일 정부는 역전세난의 심각성을 인지하고 전세보증금 차액 반환 목적으로 하는 대출에 한해 7월 말부터 1년간 한시적으로 DSR 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 대출 규제를 완화했다. DTI는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자(원금 제외) 합계액이 연 소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 하는 방식이다. 일반적으로 DSR에 비해 DTI를 적용할 경우 대출 가능 금액이 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 이 소식은 임대인은 물론 임차인 입장에서도 매우 기쁜 소식이다. 임대인으로부터 나의 전세보증금을 애먹이지 않고 빠르게 돌려받을 수 있으니 새로운 집을 구하거나 입주 잔금을 지불하기 용이하기 때문이다.

돈은 물의 흐름처럼 잘 흘러야 한다. 배수로나 농로가 막히면 물이 역류하고 범람한다. 돈이 잘 흐를 수 있는 시스템 구축을 위해 적극적인 정부의 대출 규제 완화가 필요한 시점이다. 친구에게 이번 달 말에는 조금 숨통이 트일 수 있을 거라는 희망적인 답변을 할 수 있어서 다행이다.