목돈을 준비하는 자에게 투자의 기회는 온다[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사

가끔 강의 때 이렇게 질문을 던진다. ‘어떤 자산의 자산 변동을 40여년간 조사해 보니 연평균 6.7% 오르는 것으로 분석되었습니다. 자, 여러분은 이 자산에 투자하시겠습니까?’

밑도 끝도 없는 이 질문에 많은 사람들은 ‘투자하겠다’고 결론을 쉽게 내린다. 40여년이라는 결코 짧지 않은 시간 동안의 역사적 데이터값이 지금의 금리보다 훨씬 높은 수준의 연평균 상승률을 기록했다면 매력적인 자산이라고 생각할 만하다.

더욱이 가격 조사를 시작한 1986년 이후 가격이 하락한 해는 10번이고 연간 -5% 이상 떨어진 경우는 올해 포함해도 2번뿐이다. 심지어 오를 때는 10% 이상 오른 해도 10번이나 된다. 즉, 이 자산은 오랜 기간 동안 살펴보면 대체로 상승했고 오를 때는 큰 폭으로 오르는 반면 하락할 때는 이례적 경우가 아니라면 큰 폭으로 떨어지지 않는 것으로 표면적인 데이터는 말해주고 있다. 아마 다들 눈치채셨겠지만, 이 자산은 바로 서울 아파트다. 오랜 기간을 두고 볼 때 서울 아파트는 사서 단기에 매각하지 않았다면 투자 수익이 높았을 것으로 판단되는 자산이다.

그러나 여기서 중요한 것은 서울 아파트는 누구나 쉽게 투자할 수 있는 자산이라고 하기엔 너무 비싸고, 보유하는데도 적지 않은 비용이 들어간다는 점이다. 서울 아파트는 고가의 자산이고 매입 시 대출을 통해 자금을 조달하는 경우가 대부분이라 적잖은 이자비용도 부담해야 한다. 살 때 5% 이자로 전체 금액 중 50%를 대출받아 매입했다면 이자와 세금 등의 비용으로 연간 소요되는 매몰 비용은 집값 대비 최소 3% 내외이다. 집값이 10억이라면 연간 3000만원은 집을 소유함으로써 월급에서 없어지는 비용이다.

인간은 위험 회피 본능이 강하다. 언젠가 집값이 오른다고 해도 매달 이자 비용을 지불해야 하는 고통은 훨씬 감내하기 어렵다. 대부분 가구의 전체 자산에서 가장 큰 비중을 차지하고, 너무 높은 비용을 부담해야 하는 서울 아파트는 그 자체만으로도 오히려 많은 사람들에게 박탈감을 주기에 충분하다.

집은 누구에게나 필요한 공간으로서의 실체적 의미를 갖기 때문에 훨씬 더 복잡한 의사결정 요인들이 작용한다. 사람들은 경제적 상황은 물론이고 회사와의 거리, 아이의 교육과 육아, 개인적 취향 등 다양한 이유로 주거지를 선택한다. 더욱이 부동산은 ‘위치가 고정된 한정 자산’이라는 점 때문에 여러 이유로 특정 지역에 대한 수요를 집중시켜 지역별 가격 차별화가 심화된다.

한국부동산원 자료에 따르면 전국 아파트값이 1년 반 만에 상승세로 반등했다. 강남 3구는 이미 4월에 상승 전환했다. 주택시장은 또다시 가격 논쟁이 불붙고 있다. 지금의 정부 정책 기조와 수요자들의 기댓값을 보면 당분간 상승세로 이어질 가능성을 배제할 수 없다. 다만, 이 같은 분위기가 대세 상승을 이어갈 수 있을지 확신하기 어렵다. 지금은 철저하게 자기중심적 사고로 투자에 접근해야 할 때다. 목돈을 만들고 준비하면 기회는 항상 온다. 내가 만나본 진짜 부자들의 삶의 지혜다.

안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사