되살아나는 매수세…하반기 부동산시장 전망과 전략은

NH투자증권, '2023 하반기 부동산시장 전망 보고서' 출간
"상승 흐름 유지 가능성 크지만, 불안 요인 남아있어"
하반기 주요 키워드, 정책·전월세시장·청약경쟁률 꼽아

부동산시장이 2분기 서울·수도권 중심으로 상승세로 전환되며 주목받고 있다. 특히 부동산 가격이 바닥을 찍었다는 기대감이 커지며 생애 첫 매수자가 올해 상반기 역대 최고치를 기록하기도 했다.

NH투자증권은 하반기 부동산시장은 상승 흐름을 유지할 가능성이 높지만, 아직 위험 요인이 남아있어 상승폭이 다소 제한적일 수 있다고 전망했다. 

NH투자증권은 25일 이같은 내용을 담은 ‘2023 하반기 부동산시장 전망 : 약세 속 반등의 줄다리기’ 부동산 보고서를 출간했다. 보고서를 토대로 상반기 부동산시장을 짚어보고 하반기 주목해야 할 키워드와 차주별 대책을 살펴보자.

◆상반기 부동산시장과 하반기 전망은=상반기 부동산시장은 ‘1·3 부동산대책’ ‘특례보금자리론’ 등 규제 완화에 힘입어 서울·수도권 등 일부 지역에서 상승세를 보였다. 주요 지역의 대단지·재건축 단지 가격은 고점 대비 50~70%까지 하락했지만, 최근 75~88% 수준으로 회복했다. 

정보현 NH투자증권 부동산담당 수석연구원은 “하반기 부동산시장은 규제 완화 정책 효과로 상승 흐름은 유지하지만, 상승폭이 제한적일 가능성이 높다”며 “시장이 예상보다 빠르게 회복하고 상승 요인이 많이 존재하지만, 아직 변수들이 남아있어 이를 해소해야 본격적인 상승으로 전환될 수 있다”고 했다. 

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◆주목해야 할 상승·위험 요인은=하반기 부동산시장 상승 요인으로는 거래량 증가를 꼽는다. 전국 아파트 거래량은 올 5월 4만746건으로 1월(1만7841건)보다 약 2.3배 증가했다. 주요 재건축 단지를 중심으로 거래량·시세가 상승하는 점도 상승 요인이다. 

하지만 역전세난 우려, 높은 가계대출 금리 등 불안 요소가 남아있다는 분석이다. 정유나 NH투자증권 부동산담당 책임연구원은 “시장이 예상보다 빠르게 회복하고 있지만, 전세가 하락, 가계대출 금리 부담과 같은 변수가 남아 있다”고 설명했다. 특히 하반기 만기 되는 전세 계약 규모가 커 역전세난이 생길 수 있다고 우려했다. 낮은 경제성장률, 비관적인 경기심리지수, 6% 넘게 치솟은 가계대출 금리도 불안 요소로 꼽혔다. 

하반기 주목해야 할 부동산시장의 주요 키워드로는 ▲정책 ▲전월세시장 ▲청약경쟁률을 꼽았다. 정책 분야는 규제 완화, 통화, 정책모기지를, 전월세시장은 역전세·전세가율을, 청약경쟁률은 지역별 편차와 정비 사업, 심리를 주목하라고 언급했다. 

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◆차주별 대응 전략은=NH투자증권은 하반기 대응 전략으로 무주택자는 청약 기회, 실수요자에게는 재건축 아파트에 주목하라고 했다. 입지가 좋은 주요 지역의 분양이 예정돼 있고 청약 제도 개편으로 추첨제 비중이 높아졌기 때문이다. 또 1주택자는 거주 가치에, 다주택자는 유리한 제도 변화가 있는지 주목하라고 했다. 

실수요자는 대체주택 매도 관련 비과세 규정을 주목하라고 권했다. 재건축조합원 입주권자는 사업 시행 기간 대체주택을 취득해 거주하다가 신축주택이 완공돼 입주하고 3년 이내에 매도하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 

정 수석연구원은 “청약은 무주택자는 물론이고 1주택자에게도 유효한 대응 전략”이라며 “일시적 2주택의 종전 주택 처분 시점이 완화돼 상급지로 이동하는 기회로 만드는 전략을 추구하는 것이 좋다”고 했다.

NH투자증권은 매월 시장 이슈와 주요 지역을 심층 분석한 부동산 보고서를 매월 발간하고 있다. 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.