‘새마을금고 사태’에 부동산PF 위험 고개… “시공사 책임준공기한 연장 필요”

새마을금고 법인대출 대부분 ‘관리형 토지신탁’ 방식
책임준공기간 맞추기 어려운 중소 시공사 리스크 커져
“기간 연장으로 책임준공 포기 막아야”

최근 제2금융권에서 부동산PF 대출 연체율이 급등하고 새마을금고의 예금 인출사태가 발생하면서 부동산PF를 둘러싼 시장 불안이 다시 고개를 들고 있다. 새마을금고 등 제2금융권이 주로 참여한 부동산 사업이 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’인데, 이 약정 하에서는 손실위험이 일차적으로 시공사에 집중돼 위험이 커지고 있다는 분석이다. 부동산 전문가들 사이에서는 중소 시공사의 줄도산 방지를 위해 책임준공기한 연장이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.

서울의 한 주택재개발 현장에 관계자들이 정비사업 공사를 하고 있다. /뉴스1

25일 상호금융업계에 따르면 최근 행안부는 새마을금고의 관리형 토지신탁 등 3조 2000억원 규모의 87개 사업장에 대해 ‘지역본부 전담 관리제’를 운영하겠다는 계획을 국회에 보고했다.

관리 대상은 관리형 토지신탁 대출 관련 13개 사업장(1800억원), 200억원 이상 대출 74개 사업장(2조 9998억원)이다. 새마을금고의 법인대출 연체율이 10%를 육박할 정도로 악화한 가운데 법인대출의 상당 부분이 관리형 토지신탁 방식으로 취급한 대출인 만큼 이를 집중적으로 관리하겠다는 취지다.

책임준공형 관리형 토지신탁 제도는 부동산신탁사가 대주단에 ‘책임준공확약’을 제공하는 것을 말한다. 책임준공확약은 책임준공기한까지 준공하지 못할 경우, PF 대주의 확정 손해에 대해 부동산신탁사가 민법상의 손해배상을 부담하도록 한다.

그러나 최근처럼 부동산 경기가 급격하게 냉각되면서 부동산 PF대출약정상 정해진 책임준공기간을 맞추기 어려운 경우 시공사에게 책임이 집중되는 문제가 생긴다. 시공사가 책임준공을 이행하지 못하면 PF대출원리금을 인수해야하는 것과 동시에 부동산 신탁사에게 발생한 손해액에 대해서까지 배상책임을 부담해야하기 때문이다.

지난 2020~2021년 부동산 경기 호황기에는 변수가 크게 없고 부동산 경기 역시 안정적이기 때문에 시공사의 책임 의무가 일반적이었다. 때문에 제2금융권의 부동산PF 참여가 크게 확대됐다. 하지만 지난해부터 진행돼 온 부동산PF 부실 위험으로 인해 시공사 신용도의 중요성이 커진 것이다.

일러스트=손민균

이 와중에 책임준공형 관리형 토지신탁 사업의 상당수에서 시공사 책임준공기한이 이미 도과됐거나 도과 직전인 것으로 알려졌다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “책임준공기한 연장이 제대로 이뤄지지 못한 상황에서 높아진 공사비로 이미 책임준공 비용부담은 커졌고, PF대출 상환책임 우려까지 커지면서 시공사들이 책임준공 포기하려는 유인이 커지고 있다”고 설명했다.

이 때문에 시공사 책임준공 기한 연장을 통해 시공사의 책임준공 포기를 막고 제2금융권의 실제 부실규모 확대도 막아야 한다는 주장이 나오고 있다. 정부가 운영 중인 ‘PF 대주단 협약’ 프로그램을 통해 책임준공 기간을 연장시켜주고, 책임준공기한이 도과했다고 하더라도 연장된 기간 내에서 시공사가 준공을 완료하면 그 책임 범위를 축소시키는 방향으로 약정 내용을 개정해야한다는 것이다.

다만 공사 기간이 길어지는만큼 시행사나 대주단 입장에서는 간접 비용이 더 들 수 있기 때문에 위험성이 크게 줄어들지 않을 것이라는 의견도 있다. 일단 완공을 하면 ‘완판’에 시간이 걸리더라도 자금을 어느정도 회수할 수 있다는 점에서 책임준공 기한 연장이 의미가 있긴 하지만, 연장된 기간만큼 돈을 빌린 기간도 더 늘어나 결국 비용이 드는 것은 마찬가지라는 것이다.

한 시행사 관계자는 “입주가 지연되면 지연 보상금도 시행사가 줘야하는 경우가 생길수 있고, 이자 등 비용은 계속해서 늘어나는 셈”이라며 “결국 시행사 입장에서는 같은 책임준공확약을 받더라도 중소건설사보다 자금력을 책임질 수 있는 대형건설사를 찾는 편이 더 낫다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “시공사 입장에서는 책임준공 기한이 연장되면 지체상금도 발생하지 않고 당연히 좋은 일이지만, 시행사는 공사비 등 돈을 빌린 기간이 연장되고 수분양자들 입장에서도 분양 예정일이 늦어질 수 있기 때문에 꼭 모두에게 유리한 제도라고 보기는 어려울 수 있다”고 설명했다.

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