"내년 선거 집값 영향 미미하지만 인프라 개발 기대 있어"

25일 대한건설정책연구원의 'RICON건설 BRIEF 49호'에 실린 '2023년 하반기 주택시장 수정 전망과 미리 보는 2024년 키워드'에 따르면 올해 하반기 가격 하락세가 다소 둔화됐으나 지역별 미분양이나 가격 변동폭 등 변화가 커지면서 혼조세를 보일 것이라는 예상이 나왔다. 하반기 주택시장 현황에 따라 내년 상반기의 가격 흐름도 정해질 것이라는 예측도 제기됐다./사진=뉴스1

내년 상반기 주택시장에서는 '노후 신도시 특별법'의 추진 경과와 금리 등 변동성이 짙은 외부 여건에 따른 주택 가격 변화가 주요 키워드로 부상할 것이라는 의견이 제시됐다. 현재 청사진만 제시됐을 뿐 이렇다할 법제화 움직임이 없는 특별법의 향방에 따라 정비사업의 경계에 놓인 신도시 아파트들이 상황이 변화한다는 주장이다.

올해 하반기 주택시장이 저점에 다다르고 미분양 적체 우려 등으로 속도를 줄인 각 건설업체들이 공급 밸브를 열어 인허가가 정상 궤도에 올라야 2024년 상반기 여건이 긍정적으로 전환될 수 있다는 전망도 나온다.

25일 대한건설정책연구원은 'RICON건설 BRIEF 49호'를 통해 이 같이 밝혔다. 기존에는 올해 부동산 시장이 고금리와 높은 주택가격이라는 여건 속에서 정부의 수요 억제책으로 인한 심리 위축이 심화돼 수요 약세가 지속되고, 이로 인한 지방 미분양 증가로 인한 분양시장 위험이 수도권으로 확대될 가능성이 커져 전반적인 주택시장 경착륙 위험이 증대될 것이라는 예측이 제기됐다.

주택 가격의 경우 지속 수축하는 데다 변동 속도도 빨라 가격 조정은 불가피하지만 하반기부터는 보합세로 전환되고 이후 'L'자형 패턴을 보일 것으로 진단했다. 대한건설정책연구원은 올해 연간 주택시장 주요 지표로 수도권 아파트시장에서의 매매·전세 가격이 3~4% 하락하고 인허가 물량은 전국 45만가구, 수도권은 20만가구에 머무른다는 전망을 내놨다.

보고서는 올해 상반기 기준으로 하반기 주택시장 예상도를 수정했다. 지난 5월 기준 수도권 아파트 매매와 전세 가격은 지속적으로 내리고 있으나 낙폭은 꾸준히 둔화되며 저점 도달 전망에 가까워지고 있다고 봤다. 다만 같은 기간 변동률은 매매가격 -6.3%, 전세가격 11.0%를 기록하는 등 하락폭은 예측보다 컸다.

수급 여건도 다소 개선됐다. 매매와 전세가격 하락 속도가 느려지는 현상은 수급지수의 지속적 개선에 기인한다는 것이 보고서의 입장이다. 가격 낙폭이 가장 컸던 지난해 12월 수급지수는 매매 65.4, 전세 63.5로 최저점을 기록했지만 지난 5월에는 83.9와 84.5로 각각 상승했다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "누적된 가격 조정과 커진 낙폭으로 형성된 급매물 중심 거래는 수급지수를 개선시켜 하반기
저점 도달 가능성을 증대시킬 수 있다"며 "다만 미분양 감소 배경인 분양시장 위축은 오히려 공급 침체를 심화시키고 있는데다 가계 연체율도 고금리 전환으로 증가하고 있어 수요 심리 위축은 당분간 쉽게 회복하기에 어려운 상황에 직면했고, 이는 주택거래량 위축으로 나타나고 있다"고 설명했다. 이어 "이와 함께 가격 변동의 지역 간 편차도 커지고 있는 등 불완전한 회복 여건으로 국면 전환 기반의 일부 혼조세가 전개됐다"고 덧붙였다.

올해 하반기 본격적인 회복이 진행되려면 저점 통과가 선행돼야 한다는 주장이 제기됐다. 주택거래량을 기준으로 하면 여전히 그 수가 비정상적으로 낮다는 점을 근거로 들었다. 대한건설정책연구원에 따르면 올해 하반기 수도권 아파트시장에서 매매와 전세가격은 누적 기준 0.3% 내외의 상승 전환이 예상돼 전체적으로 매매는 6%, 전세가격은 10.5% 하락할 것으로 보인다.

지난해 중반 이후 인허가 물량 감소가 이어지고 있고 올해 5월 기준 누적으로 전년 대비 전국은 24.6% 감소한 15만8000가구, 수도권은 17.3% 감소한 6만1000가구를 기록했다. 지금과 같은 추세가 지속된다면 인허가 물량이 크게 감소할 것으로 판단, 올해 인허가 물량 전망치는 전국 40만가구와 수도권 15만가구에 이를 것으로 수정 제시했다.

보고서는 올해 하반기 주택시장 주요 이슈로 주택시장 회복 기반 강화 여부와 주택가격 변동의 방향성을 꼽았다. 현재의 회복 추세가 지속될 것인지에 대해선 하반기 낙폭 둔화와 수급 개선 유지 속에서 주택거래 활성화 등 주요 연관 지표의 동반 개선 여부가 관건이라는 의견이다. 권 연구위원은 "주택거래량, 연체율 등 시장 회복을 불완전하게 하는 몇몇 변수들의 정상화 추세가 관찰돼야 하며, 분양시장의 인허가나 착공 통계도 정상적인 보폭으로 증가하는 추세를 보여야 주택경기의 전반적인 회복 진입이 가능할 것으로 판단된다"고 전했다.

지난해 말 전망한 'L'자형 전개의 보합세 추세 여부가 지속될지도 지켜봐야 할 대상이라고 보고서는 분석했다. 반기 수급 안정과 공급 기반 회복 여건이 유지될 경우 가격 기준 변동성은 보합세로 돌입할 수 있으며 확장국면 진입 이전의 시장 기반을 다지는 보합세가 유지되는지 여부와 그 기간의 길이도 중요하다고 봤다.

권 연구위원은 "지난해 시작된 가격 하락 조정 국면에서 관찰된 변동 속도와 동일하게 저점 도달 후 상승 변동이 빠르게 진행된다면 시장 회복은 조기 추진될 수 있을 뿐 아니라 지역에 따라선 과열되는 징후도 포착될 가능성이 있고 이는 실제로 최근 나타나는 지역 간 가격 변동 격차에서 쉽게 관찰된다"며 "현재 나타나고 있는 전세가격 변동성이 주택유형에 따라 역전세와 전세가격 상승 등으로 분리되는 점으로 미뤄볼 때 이 같은 차별적인 시장 변동성이 계속 관찰될 경우 또 다른 시장 불안정 요인이 될 수 있으므로 추가적인 모니터링이 필요한 상황"이라고 말했다.

올해 하반기 주택시장 변동 기조는 내년 상반기로 연결돼 나타날 확률이 높은 것으로 드러났다. 가격 등 주요 변수들의 지역 간 격차의 확대 여부와 '노후 계획도시 특별법' 추진 경과, 총선으로 인한 시장 심리 영향 등이 2024년 주택시장 초반에 영향을 줄 중요한 키워드라고 대한건설정책연구원은 지적했다.

주택가격의 경우 지금처럼 지역별 경기변동 국면 차이로 발생하는 시장 혼조세가 공급 계획과 맞물릴 경우 수도권 중심으로만 회복되거나 확대될 수 있다는 우려가 제기됐다. 권 연구위원은 "공급적 측면의 개발 확대는 투자와 수요를 집중시킬 수 있고 수요가 충족돼 가격 상승 압박이 악해지면 시장 안정성을 확보할 수 있으나, 이에 실망한 수요자들의 선택으로 시장 불안정성 재현도 가능하다"며 "과거에 선거는 주택시장에 큰 영향을 미치지 않았으나 각종 인프라 사업 등 개발 수요 확대에 대한 심리적 기대감은 간접적으로 주택시장에 영향을 줄 수 있다"고 내다봤다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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