광명 12억.광진구 15억… 분상제 사라지자 고삐풀린 분양가

광명 아이파크 12억7200만원 책정
구의역 롯데는 최고 14억9000만원
강남3구·용산과 달리 규제 벗어나

서울 남산에서 바라본 시내 아파트와 재건축 현장 모습. 사진 연합뉴스

"한강변이어도 서울 광진구가 어떻게 둔촌주공(올림픽파크포레온)보다 다 훨씬 높은 분양가에 나온 건지 모르겠다."

"경기 광명에서도 국평(국민평형·전용면적 84㎡)이 12억원대인거보면 괜찮은 가격같기도 하다."

원자재가격 인상과 인건비 상승 등의 여파로 공사비 상향곡선이 멈추질 않는 가운데 비규제지역으로 풀린 서울 강북에서 둔촌주공보다 높은 가격대의 물량이 나와 관심을 끌고 있다.

서울 광진구 '구의역 롯데캐슬 이스트폴'(이하 구의역 롯데) 전용 84㎡의 분양가격은 최고 14억9000만원으로 책정됐다. 이 평형대 평균분양가는 13억 9750만원이다.

서울 뿐만 아니다. 경기 광명에서는 '광명센트럴아이파크'(이하 광명 아이파크·광명4구역)의 국평 최고 분양가가 12억 7200만원으로 책정됐다. '광명더샵자이포레나'(광명1구역) 이후 10억원을 웃도는 분양가의 신규물량이 나오고 있다. 추후 분양 예정인 광명5구역(올해 예정)은 물론 광명 11구역과 12구역 재개발에서도 이 가격대는 훌쩍 뛰어넘는 분양가가 책정될 것으로 예상된다.

구의역 롯데의 분양가는 3.3㎡당 4060만원, 광명 아이파크의 분양가는 3700만원선이다. 이처럼 높은 분양가가 책정된 것은 올들어 서울 강남3구와 용산구를 제외하고 규제가 풀리면서 분양가 상한제가 적용되지 않는 때문이다.

국평 기준 고층 분양가가 각각 14억9000만원, 12억7200만원 선이다. 그나마 발코니확장비는 '무상'으로 책정해 분양가에 포함시켰지만, 일부 유상옵션을 택하면 각각 15억원대와 13억대를 훌쩍 뛰어넘기 때문에 분양가 부담은 훨씬 커질 것으로 보인다.

구의역 롯데는 지하철 2호선 구의역 바로 앞에 들어서는 1000세대 이상의 대단지라는 부분이 강점이다. 하지만 지상철로 다니는 구간이라 소음을 각오해야 한다. 일부 가구만 '한강뷰'를 확보할 수 있다. 용적률 490%의 빽빽한 단지 설계도 단점이다.

'광명 전용 84㎡ 12억 시대'를 열었다는 평가를 받는 광명아이파크 역시 고분양가 논란이 있다. 하지만 앞으로 분양가격이 계속 오를 것이라는 전망에 작년 말부터 고분양가에 나왔던 주변 단지들처럼 완판이 어렵지 않을 것이라는 예상이 우세하다.

타입별로 보면 전용 59㎡는 8억원대, 전용 75㎡는 저층도 10억원대이며 전용 84㎡는 11억8000만원부터 시작한다. 특히 고층은 최고 7층임에도 12억7200만원으로 책정돼 초기 계약률이 그리 높지 않을 것이라는 예상도 나온다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "인근에 입지 좋은 신축아파트도 11억~12억원 선이면 살 수 있기 때문에 가격 메리트는 크지 않다"면서도 "특히 전용 39㎡와 49㎡가 많아서 초기 계약률은 30~40% 정도로 예상된다"고 진단했다.

반면 규제지역이라 분상제 규제를 벗어나지 못한 '용산 호반써밋 에이디션'은 국평 기준으로 15억4000만~16억3000만원으로 책정됐다. 3.3㎡당 4500만원선인데 인근 아파트 시세가 6000만원 선이라 전용 84㎡의 경우 5억원 정도 낮다는 평가다.

2019년 11월 '용산 데시앙포레' 이후 용산구에서는 42개월만의 새아파트 공급인데다 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하다는 평가에 수요가 적잖게 몰릴 것으로 예상된다.

다만 규제지역이라는 부분이 살짝 걸림돌이 될 것으로 예상된다. 당첨자는 3년 실거주를 한 뒤에 전매가 가능하고, 당첨 후 10년간 재당첨 제한을 받기 때문이다. 또한 공급 물량이 적어 무주택자 75% 우선 배정 후 1주택자에게 돌아가는 물량은 전혀 없다는 부분이 유주택자의 발걸음을 돌리게 할 요인으로 작용할 전망이다.

박 대표는 "용산에서 최근 입주 20년 아파트 국평이 16억원에 실거래가격이 신고됐다"며 "주상복합인데다가 1동짜리 아파트라는 부분이 마이너스 요소지만, 고급화 전략으로 나온데다가 인근 주상복합의 KB부동산시세 역시 같은 평형대가 20억대로 나와있기 때문에 가격 경쟁력도 있다"고 설명했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr