재개발 속도 붙은 용산역 일대…"호가 높아 매매는 드물어"

정비창전면 1·3구역 등 4곳
개발 계획 발표후 조합설립 인가
시공사 선정 앞두고 입찰 준비중
토지거래허가구역·호가 상승으로 단독주택 급매물 위주 거래 형성

재개발 속도 붙은 용산역 일대…"호가 높아 매매는 드

서울 용산국제업무지구·전자상가 개발 계획의 가사화로 인근 재개발 사업에 속도가 붙고 있다. 올 하반기 용산 정비창전면1구역 및 신용산역북측1구역은 시공사 선정을 위한 논의에 나설 계획이다. 신용산역북측2구역은 관리처분계획인가를 위한 수순을 밟고 있다. 다만, 용산역 일대 재개발은 토지거래허가구역에 묶인 데다 호가가 3.3㎡당 1억원을 웃돌아 매매거래는 드문 상황이다.

■용산 재개발사업, 시공사 선정 잰걸음

24일 업계와 용산구청에 따르면 용산정비창 부지 일대 주요 재개발 사업장은 4곳이다. △정비창전면1구역(7만1901㎡) △정비창전면3구역(5805㎡) △신용산역북측1구역(1만3963㎡) △신용산역북측2구역(2만2324㎡) 등이다. 지난해 7월 용산정비창 부지를 용산국제업무지구로 개발하는 계획을 발표한지 1년이 지난 가운데 4곳 모두 조합설립 인가를 받았다. 시는 지난달 용산국제업무지구와 용산전자상가를 연계해 개발하는 계획도 발표했다.

정비창전면1구역은 용산 재개발 핵심지로 꼽힌다. 2021년 8월 조합이 설립됐다. 아파트 777가구 및 업무시설, 오피스텔 등이 들어설 계획이다. 지난 14일 전면1구역 조합은 총회를 열고 시공자 선정 시기 변경 안건을 통과시켰다. 현대건설, 삼성물산, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, 대우건설, HDC현대산업개발, 한화건설 등이 후보군이다.

조합관계자는 "올해 10월 시공사 선정을 위한 입찰을 진행해 내년 상반기 시공사를 선정할 계획이다"라고 말했다.

지난해 8월 조합설립인가를 받은 정비창전면3구역은 정비계획안 변경을 검토 중이다. 당초 지하 5층, 지상 25층에 아파트 128가구가 공급될 예정이었지만 아파트 대신 업무·상업시설을 도입할 계획이다. 일반상업지역인 만큼 높은 용적률 장점을 이용하기 위해서다. 조합 관계자는 "조합원은 현재 38명이다. 지난해 11월에는 무허가 주택도 대부분 철거한 상태"라며 "정비계획 변경을 위한 서류를 작성하는 단계로 2024년 말 사업시행인가가 목표다"라고 말했다.

용산전자상가와 인접한 신용산역북측1구역은 지난 2월 용산구청에 사업시행계획인가 신청서를 제출했다. 인가 후 시공사 선정에 착수할 예정이다. 북측1구역은 지난해 4월 건축심의를 통과했다. 지하 7층~지상 38층에 주상복합 324가구 2개동과 지하 7층~지상 28층 규모의 업무시설 1개동이 들어선다. 조합 관계자는 "사업시행인가 신청 후 통상 3, 4개월이면 인가가 나는 것으로 안다"고 말했다.

지난 2020년 12월 사업시행인가를 받은 신용산역북측2구역에는 지하 7층~지상 33층 규모의 아파트 340가구가 공급될 예정이다. 지난 14일 조합은 코레일을 상대로 제기한 무상양도대상확인 2심 소송에서 1심에 이어 패소했다. 조운갑 조합장은 "이번 소송을 통해 코레일이 소유한 국유지를 조합이 유상 매수하기로 하면서 개발을 위한 토지가 확정됐다"며 "하반기 관리처분계획 공람 및 내년 봄 관리처분계획인가를 목표로 사업을 진행하고 있다"고 말했다.

■3.3㎡당 1억5000만원… 거래는 한산

용산역 인근 공인중개사들은 토지거래허가구역 및 높은 호가로 매매거래는 드물다고 입을 모았다. 지난 4월 국토교통부는 용산정비창 일대를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 현재 4곳 재개발 사업장은 호가가 3.3㎡당 1억~1억5000만원에 이른다. 용산국제공인중개사 심영보 대표는 "매물 금액대가 크고 토지거래허가구역에 따른 실거주 2년 의무 때문에 개인 투자자는 매매가 쉽지 않다"며 "급매물 위주로 시장이 형성됐다. 북측2구역 단독주택 권리가액이 약 17억인데 21억원에 급매물이 나왔다. 시세가 25억원 하던 곳"이라고 말했다.

재개발 조합원들은 향후 높은 시세차익을 기대해 매물도 많지 않다. 전면1구역 경우 대지면적 93㎡(약28평) 42억원, 북측2구역 대지면적 218㎡(약66평)에 85억원에 매물이 나왔다. 해링턴대우부동산 장민섭 부장은 "용산정비창 일대는 과거부터 투자자들이 들어왔다. 이미 2020년 6월 북측2구역에선 대지면적 195㎡에 65억원에 거래됐다"며 "현재는 법인들이 아파트가 아닌, 업무·상업시설 중심으로 투자 문의를 하고 있다"라고 덧붙였다.