[Why] 美 헤지펀드가 부동산 회사 부실 주식 사들이는 이유

부실자산 투자 전문 대형 헤지펀드들이 그동안 개인투자자 영역이었던 부동산투자회사(리츠)의 부실 주식을 사들이고 있다.

23일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ)과 연합뉴스에 따르면 헤지펀드들의 자금 유입으로 리츠의 주가가 상승하면서 이들 주식을 보유했던 개인투자자들이 수익을 올리고 있다. 다만 헤지펀드들이 지분 경쟁을 하고 경영진과 대립하면서 갈등도 촉발되고 있다.

미국 맨하탄 빌딩 전경. /연합뉴스

상업용 부동산은 최근 금리가 상승하면서 가격이 하락하고, 코로나19 팬데믹(대유행)으로 재택근무가 일반화되면서 사무실 공간에 대한 수요가 급감해 극심한 침체를 겪고 있다. 특히 팬데믹 기간 공실이 된 상점들은 온라인 상거래의 희생양이 돼 여전히 비어있는 데다 심지어 올해 인기가 있던 의료용 부동산 부문도 하락세를 면치 못하고 있다.

이런 가운데 주식시장에서는 주가가 예상과 달리 급등세를 보이면서 미처 투자 대상을 찾지 못한 투자자들이 리츠에 눈을 돌리고 있다는 것이다. 부동산을 매입하거나 부동산 투자자에게 돈을 빌려주고 임대 수입 등을 배당 형식으로 받는 리츠는 부동산 구입과 관리 능력이 없는 개인들에게 인기가 높았으며, 특히 인플레이션(물가 상승)의 방어 수단으로 여겨졌다.

미국리츠협회(Nareit)에 따르면 올해 들어 지난 13일까지 오피스 전문 리츠는 가격변동과 배당금 포함해 10%의 손실을 본 반면 소매 전문 리츠는 3%, 주거용 리츠는 13%의 수익을 냈다. 하지만 S&P500지수의 수익률 19%에는 여전히 미치지 못했다.

특히 미국 전체 리츠의 시가총액은 지난 2년간 2000억 달러(약 257조 원)가 감소한 1조3000억 달러(약 1673조 원)를 기록하는 등 수익을 내지 못하자 투자자들이 펀드에서 돈을 빼기 시작했다. 이런 가운데 헤지펀드들이 이들 대신 리츠 주식을 사들이기 시작했다는 것이다.

스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌 마켓 인텔리전스에 따르면 D.E.쇼, 플랫 풋티드, H/2 캐피털 파트너스, 론스타 파트너스는 올해 ‘디버시파이드 헬스케어 트러스트’라는 리츠의 주식의 지분을 최소 20% 이상 매수했다. 이 리츠는 지난해 주식 가치가 80%나 하락했으며, 이 펀드들은 팬데믹으로 거주자 유치에 어려움을 겪었던 이 리츠의 은퇴자 커뮤니티에 고령화된 베이비붐 세대가 유입될 것으로 판단, 투자에 나섰다.

이 리츠는 지난 3월 수익이 5% 증가했다고 보고하고, 올해에 대한 호의적인 전망을 내놓은 후 주가가 반등했다. 그 이후 리츠 운용사인 RMR그룹은 임차인 유지에 어려움을 겪는 자신들의 다른 상업용 오피스 리츠와 합병 계획을 발표했으며, 이로 인해 주가가 1달러를 밑도는 등 사상 최저치 수준까지 급락했다.

그러자 헤지펀드들과 리츠 운용사는 다음 달 말로 예정된 합병 찬반투표를 앞두고 지분경쟁에 나서는 등 갈등을 빚고 있다. 이에 따라 이 리츠의 주가는 최근 몇 주간 2.5 달러로 반등했다. 이 리츠 주식을 보유한 시애틀 출신인 69세의 은퇴자 샤시 카란은 “플랫 풋티드를 지지한다. 그들이 나서서 기쁘다”고 말했다.

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