상가 임대료 인상 관련 몇 가지 이슈 [한경부동산밸류업센터]

<고객 문의>

“저는 한평생 열심히 일해 모은 돈으로 약 5년 전 건물을 구입했습니다. 그동안 내수 경기침체와 임차인들의 개인적 사정 등을 고려해 단 한 번도 임대료를 인상하지 않았습니다. 이후, ‘재계약 또는 자동 갱신’으로 진행해 왔는데요. 몇 가지 궁금한 사항이 있어 문의드립니다.”

<상황 분석>

1. 임대차계약 기간 도중에 월세(차임) 인상이 가능할까요?

계약 기간에, 일방적으로 임대인이 임차인에게 월세(차임) 인상을 청구하는 것은 불가합니다.
원칙적으로 계약이란 임대인과 임차인이 서로 계약의 전체적인 내용에 대해 합의해 체결한 것이고, 이는 곧 계약의 구속력을 갖추고 있기 때문에 법적으로 계약기간 중도 인상은 어렵습니다. 다만, 계약자유의 원칙상 임대차계약 기간 도중이라도, 임대인과 임차인의 의사 합치에 의한 합의사항이 있다면 월세(차임) 인상을 할 수도 있습니다.

2. 상가건물 임대료 인상 범위에 적용되는 임차인의 기준은 무엇인가요?

2018년 1월 26일 상가건물임대차보호법이 개정되면서, 종전 年 9%까지 인상할 수 있었던 임대료 인상률이 5%로 하향 조정됐습니다. 단, 해당 임대료 상한선은 ‘환산보증금’이 지역별 기준안에 드는 임차인에게만 적용되는 조항입니다. 먼저, 환산보증금이 지역별 기준안에 있는지 아니면 이를 초과하는지를 확인하는 절차가 필요합니다.

환산보증금 = (월세X100) + 임차보증금

3. 상가건물 임대료 인상은 어떻게 계산을 하나요?

실무적으로 계산하는 임대료 인상 방식은 크게 두 가지로 구분해 볼 수 있습니다. 임대인/임차인 각 입장에 따라서 유리한 부분으로 해석해 협의하면 좋을 것 같습니다.

예시: 보증금 2,000만 원 월세 100만 원의 임대료를 납부하고 있는 임차인의 임대료 인상

<환산보증금 적용 임대료 인상 방식>

계산 공식: (월세X100) + 보증금 = 환산보증금
계산 풀이: (월세 100만 원 X 100) + 2,000만 원 = 1억 2,000만원 (환산보증금액)
1억 2,000만 원 X 5% = 600만 원 (계산한 환산보증금액애 임대료 상한선 5%를 적용합니다.)

따라서, 인상률을 적용한 환산 보증 금액은 1억 2,600만 원입니다. 보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상해야 하니 기존 보증금은 차감합니다.

12,600만원 – 2,000만 원(보증금) = 1억 600만 원

월세로 전환할 경우에는, 1억 600만 원을 100으로 나누어 주면 됩니다.

1억 600만 원 / 100 = 106만 원

따라서, 기존 100만 원을 납부하던 임차인에게 6만 원의 한도 내에서 인상한 금액으로 차임증액 청구를 할 수 있습니다.

<기준금리 적용 임대료인상 방식>

##계산 공식##

(1) 보증금 및 월세를 모두 인상할 경우

보증금 2,000만 원 X 5% = 100만 원 [인상된 보증금 2,100만 원]

임대료 100만 원 X 5% = 5만 원 [인상된 임대료 105만 원]

(2) 보증금은 인상하지 않고, 월세만 인상할 경우

먼저, 보증금 증액분 100만 원을 월세로 전환을 해줘야 합니다. 단, 월세로 전환할 경우 산정률의 제한이 있습니다.

1. 12%
2. 기준금리 X 4.5

월세 전환 산정률 적용 시, A와 B 2가지 사항 中 더 낮은 금액으로 임대료 산정을 합니다. 참고로, 2022년도 2/4분기 기준금리는 1.25%입니다. 보증금 2,000만 원 월세 100만 원의 임대료를 기준으로 한다면, A와 B 중 B에 해당하는 비율이 낮기 때문에 해당 부분을 적용하도록 합니다.

기준금리 1.25% X 4.5 = 5.62%
100만 원 X 5.62% / 12 = 4,683원

해당 부분의 의미는 보증금 증액분 100만 원을 월세로 환산하였을 때, 4,683원을 인상할 수 있다고 보면 됩니다. 따라서, 기존 임대료 5% 인상분과 보증금을 월세로 전환했을 때의 임대료를 적용해 보면, 105만 원 + 4,683원 = 1,054,683원 한도 내에서 증액이 가능하다는 것입니다.

실무에서는, 이처럼 임대료를 인상할 경우 기준점을 정확히 인지하고 임대인/임차인과 협의하게 되면 좀 더 객관적인 진행을 할 수 있습니다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

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