17억 vs 22억...같은날 팔린 동일면적 매매가 요지경

수수료없는 직거래 시장 왜곡
편법증여 통로 활용 가능성 커

서울 남산에서 본 아파트 [연합]

같은 아파트 동일 면적 실거래 가격이 5억원 가량씩 크게 차이 나는 사례가 연이어 목격되고 있다. 주로 공인중개사를 거치지 않는 직거래 방식을 통해 거래 가격이 수억원씩 낮아진 것으로 해석된다. 특히 올해 상반기 서울 아파트 직거래 건수는 작년 상반기보다 300건 가까이 늘어난 것으로 나타났다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 대단지 ‘잠실엘스’전용 84㎡가 지난달 23일 22억3500만원(16층)에 팔렸다. 같은 날 직거래를 통해 팔린 동일 면적 매매 가격은 5억원 이상 낮은 17억원(18층)이었다.

지난 3일엔 강동구 암사동 ‘강동롯데캐슬퍼스트’ 전용 102㎡가 8억500만원(2층)에 직거래됐다. 이틀 전 팔린 같은 면적 8층 거래 가격(13억9800만원) 대비 무려 6억원이나 낮았다. 저층임을 감안해도 적지 않은 가격차다. 심지어 이틀 차이 ‘반값 직거래’ 사례도 포착됐다. 지난달 25일 동대문구 전농동 ‘래미안크레시티’ 전용 59㎡는 10억5500만원(8층)에 팔렸고, 같은달 27일 동일 면적 아파트는 직거래를 통해 5억2700만원(7층)에 손바뀜됐다. 거래가 뜸한 단지에서 직거래가 발생하며 시세가 뚝 떨어지기도 했다. 송파구 가락동 ‘삼환가락’ 전용 121㎡는 이달 12일 9억6200만원(8층)에 직거래됐다. 2021년 12월 발생한 직전 거래 가격은 17억2000만원(9층)이었다.

보통 원룸·고시원 등 거래 가격이 크지 않으면 중개 수수료를 아끼려 직거래를 하기도 한다. 최근엔 직거래 관련 온라인 사이트가 활성화되고, 중고거래 플랫폼 당근나라에도 ‘부동산 직거래’ 카테고리가 생길 정도로 진입장벽도 낮아졌다. 그러나 매매 가격이 수억~수십억원인 아파트 거래를 중개사 없이 하는 경우는 여전히 흔치 않다. 거래 절차가 까다롭고, 권리관계가 복잡한 물건은 사기 피해 우려도 있어서다. 이에 보통 아파트 직거래는 가족 등 특수관계인 간 증여 목적 거래라는 분석이 많다. 현행법상 시가와 거래대가의 차액이 시세의 30% 또는 3억원보다 낮으면 정상 거래로 인정해 증여세를 부과하지 않는다.

이들 거래 대부분이 시세보다 저렴하게 계약되는 만큼 시장을 왜곡시킬 수 있다는 지적이 이어진다. 국토부는 2021년 11월 실거래분부터 해당 거래가 직거래인지 중개 거래인지 실거래가 시스템에서 공개하고 있다. 중개 거래라면 중개사 소재지 정보까지 제공하고 있다.

이처럼 시장이 크게 출렁이는 것을 막기 위해 직거래 정보가 공개되고 있지만, 불법 의심 거래는 끊이지 않고 있다.

특히 지난해에는 부동산 하락기에 급매물이 쏟아지며 시세가 하락하는 틈을 타 직거래가 급증했다. 이에 국토부는 특수관계인 간 이상 고·저가 직거래에 대한 고강도 기획조사를 벌인 바 있다. 모든 저가 직거래를 불법이라고 단정할 수는 없지만, 시세를 왜곡하는 편법 증여 통로일 수 있어서다.

그럼에도 서울 내에선 아파트 직거래가 계속 늘고 있다. 올해 상반기 서울 아파트 거래(취소 거래 제외) 중 직거래는 1385건이었다. 지난해 상반기(1090건) 대비 약 300건 늘어난 수준이다. 다만 전체 부동산 거래가 늘며, 직거래가 차지하는 비중은 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 거래는 7875건에서 1만7161건으로 늘었고 직거래 비중은 13.8%에서 8%로 약 5.8%포인트 감소했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “(가격 낙폭) 30% 정도인 직거래 계약까지는 정상 거래로 인정되다 보니 부동산 보유세를 아끼고 증여 등을 위해 특수관계인 간 직거래가 늘고 있다”며 “세금 등을 이유로 일어나는 사적 거래인 직거래를 실질적으로 통제하기는 쉽지 않지만, 지나친 이상 거래는 시장 통계를 왜곡할 수 있다”고 진단했다. 고은결 기자

keg@heraldcorp.com