[하우머니] "믿을 건 강남 뿐"…아파트 경매 전략은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 이영욱 멘토 이영욱의 생생경매 대표

Q. 먼저 경매시장 동향부터 짚어보죠. 최근 주식도 부동산도 '가는 것만 가는' 쏠림현상이 심해지는 모습이거든요. 서울 내에서도 동네에 따라 분위기가 많이 다르다고 하던데, 최근 낙찰된 매물들 상황은 어떤가요?

- 주택 경매 '옥석 가리기' 한창…시장 분위기는?
- 아파트 경매 낙찰률·낙찰가율 상승…집값 회복 신호일까?
- 주택경매 경쟁률 상위 10곳 중 8곳은 '수도권'
- 7월 2주차 법원 경매 2633건 진행, 718건 낙찰
- 잠원 신반포 25억, 잠실 리센츠 22.6억, 역삼 쌍용 17억
- 최다 응찰 물건, 47명 몰린 용인 기흥 주공그린빌
- 최고 낙찰가 물건, 송도 교육시설 140.5억
- 같은 서울인데…압구정·성수 '신고가', 도봉구 5억 '뚝'?
- "시세보다 비싸게 낙찰" vs. "한 달간 낙찰 0건"

Q. 최근 가장 화제가 된 매물이죠. 압구정 현대아파트 얘기인데요. 안 그래도 비싼 아파트인데 시세보다 더 비싸게 낙찰이 됐어요. 여기뿐만 아니라 최근 강남권을 중심으로 이런 곳들이 많이 늘고 있다면서요?

- 경매시장도 '강남 불패'…시세보다 낙찰가가 높다?
- "압구정현대 53억이면 사는데…" 55억에 낙찰받은 이유?
- 강남 아파트 경매, 실거주의무 면제에 수요 몰려
- 압구정 현대 전용117㎡ 55억 원에 낙찰…'감정가 125%'
- "강남 집값은 멈추지 않는다"…몸값 뛰는 대형 아파트
- 토지거래허가구역이란 점이 고가 낙찰에 영향
- 역삼동 '쌍용 플레티넘 벨류' 감정가 16억 1,500만 원의 105% 17억 원
- '압구정미성아파트' 전용면적 74㎡ 물건 매각

Q. '재건축과 재개발'도 경매 인기에 한몫하는 것 같습니다. 그중에서도 특히 서울시 신속통합기획, 소위 '신통기획'으로 확정된 곳들이 화제라고 하던데요. 어떤 내용인가요?

- 재건축 아파트 경매시장 후끈…'신통기획'이 뭐길래?
- 신속통합기획, 서울시가 재개발·재건축 신속한 사업 추진 지원
- 2021년 9월 도입한 후 7월 현재까지 총 82곳에서 추진
- '오세훈표' 신통기획 82곳 중 44곳 확정…재건축 시계 '속도'
- 압구정과 성수동 손잡고 '미니 신도시'급 개발
- "5년 걸릴 걸 2년 안에"…신통기획 1차 공모지 21곳 기획 완료
- 서울 서초진흥아파트, 50층 825세대로 '신통기획' 확정
- 청파~공덕동 일대 3곳 신통기획 확정…4100세대 탈바꿈
- 서울시 "압구정3구역 부적합 설계안, 공모 중단 명령"

Q. 강남 못지않게 목동도 가격이 비싸기로 유명한데요. 그런데 최근 목동 신시가지 아파트 10단지가 4억 3,556만 원에 낙찰이 됐어요. 여기는 왜 이렇게 가격이 낮은 건가요?

- '금싸라기' 목동신시가지아파트 4.4억에 낙찰, 이유는?
- 아파트 경매, 호가보다 25% 싼값에 받는 법?
- 신정동 소재 '목동신시가지아파트 10단지' 22평형(전용 53㎡)의 1/2 지분
- 안전진단 통과, 유명 학원 밀집 지역, 신정네거리역/신정역 인접
- 목동신시가지아파트 지분 매각, 공유물분할 청구 통한 시세차익 노려
- 실거주자에 대한 명도가 어려워 통상 낙찰률이 낮은 지분 물건
- 지분 경매, 낙찰가율이 일반 매물보다 10%포인트 가까이 낮아

Q. 그럼, 이런 지분 경매의 경우에는 낙찰받은 지분을 어떻게 처분할 수 있는지가 관건인 것 같거든요. 지분 매각으로 나온 물건들을 볼 때 가장 눈여겨봐야 하는 점이 뭘까요?

- 아파트 지분 '3분의 1'만 산다…지분경매 주의점은?
- 지분 경매로 낙찰받은 물건은 입주, 명도가 지연
- '지분경매'로 샀다면 공유물분할청구를 통해 처분 가능
- 법원, 이견 적은 가격분할 판결 땐 부동산 전부 경매로 차익실현 기회

Q. 재건축과 재개발은 사실 미래 가치를 고려하고 접근하는 것이다 보니 현 시세보다 가격이 높아도 경쟁이 치열한데요. 지금부터 주목해 볼 지역과 경매 매물도 소개해 주신다면요?

- 하반기 재개발, 지금 주목할 지역은?
- 10년 뒤를 보고 재개발·재건축 사업에 투자
- 재개발, 재건축, 신속통합기획, 모아타운 등 사업 다양
- 경매물건은 토지거래허가 제외되나 진행 물건이 많지 않음
- "하반기 재개발 투자, '광·장·성' 주목하라"
- 광명뉴타운과 장위뉴타운, 성수전략정비구역

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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