계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 재계약…차이점은?[로앤톡]

주택임대차는 일상 생활에서 많이 이루어지는 계약이다. 누구나 계약서 작성이 중요하고 조건을 잘 협상해야 하며, 주택임대차 계약 종료 시까지 임대인과 임차인에게 여러 권리와 의무가 발생한다는 사실을 잘 알고 있다.

최근 주택임대차보호법에서는 임차인의 거주 안정을 위하여 계약갱신요구권이 생기면서 임대차 계약 종료 시에 계약이 연장될 수 있는 방법이 하나 더 생겼다. 그러다 보니 일선 현장에서는 계약갱신요구에 의한 계약과 재계약이 혼용되어 쓰이기도 하고, 재계약을 ‘계약갱신요구에 의한 계약’이라고 주장하는 경우도 있다. 왜 이러한 일이 벌어질까? 그리고 임대인, 임차인 입장에서는 어떠한 것이 더 유리할까? 주택임대차 계약이 종료되면서 이를 연장하는 여러 방법들에 대해 알아본다.

윤예림 변호사|법무법인 길도

우선 재계약을 살펴보자, 재계약은 임대인과 임차인이 자유로운 협의와 의사 교환을 통해 임대조건을 정하여 임대차계약을 다시 한 것을 의미한다. 계약서가 작성되지 않고, 월 임차료나 보증금만을 올리는 내용으로 합의할 수도 있다. 어떠한 요건이 없어 언제라도 할 수 있다. 다만 주택임대차보호법 상 정해진 5% 한도의 인상에 대해서는 준수하여야 한다,

묵시적 갱신은, 주택의 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 계약갱신 거절 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 않는 경우, 그 기간이 만료됐을 때 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 이처럼 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않게 된다. 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말한다.

계약조건 변경의 통지는 기존 임대차계약이 만료된 후 계약내용 변경 요구에 대하여 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 당사자는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 한다.

묵시적으로 주택임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생해 임대차계약은 종료하게 된다. 이때 임차인은 임대인에게 임차주택을 반환하고 보증금을 청구할 수 있다.

계약갱신요구는 임대인이 재계약에 대해 동의하지 않을 시 임차인의 의사표시만으로 계약이 이루어지는 것을 의미한다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 단 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 건물의 노후 또는 재건축의 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

이렇게 각 상황은 그 특징과 법률적 효과가 다르기 때문에 적절하게 사용해야 하며, 특히 묵시적 갱신이나 계약갱신요구의 경우, 요건을 명확하게 지켜야 효력을 발휘하기 때문에 특별히 주의가 필요하다.

윤예림 변호사 법무법인 길도