[법률S토리] 상업용 건물 매입 시 개인vs법인 명의 선택은?

사진=이미지투데이

꼬마빌딩 등 상업용 건물 매입을 고려할 때 개인명의로 하는게 좋을지 법인명의로 하는 게 좋을지 궁금해 하는 이들이 많다. 결론적으로 말하면 어느 한쪽이 탁월하게 좋다고는 할 수 없고 각각 장단점이 있으니 본인에게 맞는 것을 선택해야 한다.

우선 부동산을 취득할 때 생기는 비용을 살펴보자. 대표적인 비용이 취득세인데 개인이든 법인이든 똑같이 부동산 매입금액의 4.6%를 부담한다.

다만 수도권과밀억제권역(서울시 전체, 인천 일부, 경기도 일부)에서 설립 5년이 지나지 않은 신설법인이 수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득할 땐 9.4%의 취득세를 부담하게 되니 이 지역의 부동산을 매입하려면 설립 5년 이상 된 법인을 인수하거나 신규설립 5년이 지난 후 매입해야 취득세를 아낄 수 있다.

신규법인을 설립하거나 기존 법인을 인수할 경우 그에 따른 별도의 비용이 발생한다는 단점이 있으나 대출을 받을 경우엔 개인보다 법인이 유리한 장점도 있다.

보유에 따른 재산세, 종합부동산세, 임대 수입에 따른 세금 등의 비용은 어떨까. 재산세와 종합부동산세, 즉 보유세는 개인과 법인의 차이는 없으며 임대 수입에 따른 세금은 개인인 경우 종합소득에 따른 소득세, 법인인 경우 법인세에 따라 납부를 하게 된다.

소득세와 법인세는 임대료 수입금액 전체에 대해서 부과하는게 아니라 수입금액에서 필요경비를 차감한 순이익에 대해서만 부과하는데 대출을 받아 부동산을 취득한 경우 이에 대한 이자비용도 필요경비로 처리할 수 있다. 다만 두 명 이상의 개인이 공동으로 부동산을 취득하는 경우 이자비용을 필요경비로 인정받기 위해선 부동산을 취득하기 전에 동업계약서를 작성해야한다.

이 동업계약서엔 공동 사업자 각자의 지분과 출자금 비율, 부동산 취득 자금의 일부를 대출로 충당한다는 등의 내용이 포함돼야 하며 부동산 취득 후 적정한 세무관련 장부를 작성·신고해야 한다. 추후 억울한 세금 추징을 피하려면 부동산 취득 전 미리 세무전문가의 조력을 받을 것을 추천한다.

소득세는 과세표준에 따라 6~45%를 부담하고 법인세는 과세표준 2억원까지는 9%, 2억~200억원까지 19%를 부담하므로 세율로만 판단하면 개인의 종합소득금액이 아주 낮지 않은 이상 법인이 유리한 경우가 대다수다. 이 부분 때문에 법인명의가 유리하다고 생각하는 이들이 많지만 꼭 그렇지만은 않다.

법인과 개인은 엄격하게 구분돼 있으므로 법인의 자금을 마음대로 개인이 쓸 수 없다. 법인의 돈을 개인이 쓰기 위해선 배당, 급여, 또는 상여 처분 등 수입을 개인에게 귀속시키는 세무 처리가 이뤄져야 하는데 여기에서 소득세가 발생한다.

다시 말하면 법인의 임대료를 개인이 가져오기 위해선 소득세가 발생할 수 밖에 없는 구조이므로 단순히 법인세율이 낮기 때문에 법인 명의로 부동산을 취득했다가 오히려 법인세와 소득세를 같이 부담하게 돼 손해를 불 수 있다. 낮은 법인세율을 최대한 활용하기 위해선 개인의 소득세율을 고려해 적정한 금액만 소득으로 분배하고 법인에 남은 잉여금은 법인 명의로 재투자, 추후 소득 분배, 법인 주식의 상속·증여 등 다양한 방법을 고려해야 한다.

부동산을 처분 하는 경우에는 개인은 양도소득세, 법인은 법인세를 부담한다. 개인의 양도소득세는 다른 소득과 합산하지 않는 분류과세, 즉 부동산의 양도차익 소득만 별도로 계산해 세금을 납부하게 된다.

이에 대한 세율은 부동산 보유기간에 따라 1년 미만일 경우 과세표준의 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~45%의 기본세율을 적용 받으며, 3년 이상 부동산을 보유한 경우 장기보유특별공제(6~30%, 1년에 2%씩 최대 15년)를 양도차익에서 차감할 수 있다.

하지만 법인의 경우에는 부동산의 양도차익만 따로 계산해서 내는 것이 아니라 당해 사업기간 중 발생한 다른 소득도 합산해 법인세를 납부하게 된다. 또한 법인은 개인이 적용 받는 단기 양도세율(보유기간 1년 50%, 1~2년 40%)은 적용 받지 않는 장점이 있으나 장기보유특별공제는 적용 받을 수 없는 단점이 존재한다.

마지막으로 상속·증여가 일어날 경우 개인명의의 부동산은 부동산 명의자가 변경되므로 취득세를 한번 더 내야하지만 법인명의의 부동산은 법인의 주식을 넘기는 절차만 밟을 뿐 부동산 명의자는 법인에서 변동이 없으므로 취득세는 발생하지 않는다.

박정훈 신한은행 신한TAX컨설팅센터 세무전문가
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