상가 10실중 7실 단지내 상가… 공실 늘어 수익률 0%대로 ‘뚝’

단지내 상가 공급비중이 최근 4년래 최대치로 치솟으면서 공실이 늘고 있다. 상가시장의 전반적인 침체에도 단지내 상가 공급은 꾸준히 늘어나 과포화 우려까지 제기되고 있다. 그만큼 전체 상가의 평균 임대수익률도 낮이져 1%수준으로 주저앉았다. 일반상가 공급이 '뚝' 끊기면서 전체 상가 분양물량 10실 중 7실이 단지내 상가로 채워질 정도다.

23일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 2019년부터 2023년까지 반기별 상가 분양물량을 조사한 결과 전체 상가 공급에서 단지내 상가 비중이 급증하고 있다. 부동산R114는 근린상가, 주상복합상가, 단지내상가, 오피스상가, 지식산업센터상가, 복합쇼핑몰, 기타상가로 나눠 분양물량을 조사하고 있다.

조사에 따르면 올 상반기 전국 상가 공급물량 중 단지내 상가 비중은 37%로 조사됐다. 2019년 이래 가장 높은 수준이다. 이전에는 평균 20%대를 유지해 왔다.

서울은 올 1~6월 전체 상가공급 물량 가운데 77%가 단지내 상가로 채워졌다. 총 1435실이 분양 됐는데 이 가운데 1100실이 아파트 단지내 상가였다. 단지내 상가 비중은 2022년 상반기 35%, 하반기 23%에 불과했다. 경기도는 올 상반기에 공급된 2122실의 상가 가운데 28%인 596실이 단지내 상가로 채워졌다. 2019년 이후 가장 높은 수준이다.

지방 일부지역은 일반 상가공급이 아예 자취를 감추면서 단지내 상가만 공급되는 경우도 있었다. 세종시와 전남의 경우 올 상반기 단지내 상가 비중이 100%를 기록했다. 상가 시장이 침체되면서 근린상가 등 일반 점포 공급이 전무했기 때문이다. 실제로 전국 전체 상가 분양물량은 2022년 상반기 1만1934실, 하반기 1만1676실에 이어 올 상반기에는 7151실로 크게 감소했다. 반면 단지내 상가는 지난해 상반기 2927실, 하반기 2575실에서 올 상반기에는 2647실을 기록하고 있다.

단지내 상가도 공급 초과로 여러 곳에서 공실이 해소되지 않는 등 고전을 면치 못하고 있다. 일부 단지는 입주 3년이 지나도 텅텅 빈 상가가 있을 정도다. 한국부동산원에 따르면 단지내 상가가 포함된 집합상가 투자수익률은 전국 기준으로 올 1·4분기에는 0.84%로 추락했다. 2022년 1·4분기 1.55%에서 계속 추락하더니 1%대 이하로 내려 앉았다.

여경희 부동산R114 연구원은 "단지내 상가도 예전과 같은 수익률을 기대하기 힘들다"며 "투자시 아파트 배후세대 규모 외에도 상가 위치, 출입구 동선 등 여러 사항을 고려해야 할 것으로 보인다"고 말했다.