“매일 2시간씩 지하철에 시달리기 싫어”...가까울수록 집값 비싼 이유가 있네 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-8]
서울의 3대 업무지구
CBD·GBD·YBD 살펴보기

서울 같은 대도시권에서 직장인들은 하루 평균 출근에 57분, 퇴근에 59분을 쓴다고 합니다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회가 지난달 발표한 내용입니다. 매일 평균 약 2시간을 버스나 지하철에서 보내면 아무래도 지칠 수밖에 없겠죠.

그래서 많은 사람들이 집과 직장의 거리를 좁히려고 합니다. 이른바 ‘직주근접’이 가능한 지역을 찾는 겁니다. 직장이 많이 몰려 있는 곳과 가까울수록 부동산의 인기는 높아집니다. 그렇다면 일단 서울에 사무실이 즐비한 공식적인 업무지구가 어디 어디 있는지부터 살펴볼까요. 이번 주제는 바로 CBD·GBD·YBD입니다.

3대 도심이자 3대 업무지구

도심이란 도시의 중심부란 뜻인데요. 상업, 문화, 행정, 교통 기능이 모인 아주 번창한 곳을 의미합니다. 인구 1000만의 도시 서울에는 3대 도심이 있습니다. 바로 △서울도심 △강남 △여의도·영등포입니다.

이 지역들을 3대 중심 업무지구라고 부르기도 합니다. 영어로 번역했을 때 앞 글자를 따서 서울도심 권역은 CBD(Central Business District), 강남 권역은 GBD(Gangnam Business District), 여의도·영등포 권역은 YBD(Yeouido Business District)라고 말합니다.

서울시 중심지 체계 <출처=2040서울도시기본계획>

서울의 전통적인 업무지구 CBD

CBD는 서울의 전통적인 업무지구입니다. 서울 종로구 광화문과 종각역, 중구 을지로입구역 일대를 지칭하죠. 지하철은 1·2·3·4·5호선이 주로 지나갑니다.

CBD는 1960년대 후반부터 본격적으로 개발 됐습니다. 가장 오래된 만큼 중요한 행정기관이 많이 몰려 있어요. 정부서울청사, 서울시청, 외교부, 서울경찰청 등입니다. 미국·중국·일본 등 주요 국가 대사관도 이곳에 자리합니다.

또 다른 특징은 역사·문화시설이 많다는 겁니다. 경복궁, 창경궁, 덕수궁, 청와대가 CBD 한복판에 있죠. 우리나라 대표 백화점인 신세계·롯데백화점의 본점도 찾아볼 수 있습니다. 금융기관도 모여 있는데요. 신한은행, 하나은행, 우리은행, SC제일은행 본사가 대표적입니다. 유명한 빌딩으로는 광화문교보빌딩, D타워, 그랑서울, 센터원, 센트로폴리스 등이 꼽힙니다.

광화문 교보빌딩 전경

부동산 자산운용사 마스턴투자운용에 따르면 CBD의 올해 1분기 공실률은 3%로 나타났습니다. 사실상 자연 공실률 수준으로 낮습니다. 이사 등을 이유로 자연스럽게 빈 사무실은 있어도 놀고 있는 사무실은 없다는 의미입니다. 그나마 3%란 공실률도 다른 업무지구에 비해선 높은 편입니다. 낡은 건물이 다른 업무지구보다 많거든요. 대신 노후 빌딩들이 차례로 재건축이나 리모델링을 추진하고 있어 미래 모습이 기대되는 지역입니다.

대기업과 IT기업이 모인 GBD

GBD는 서울 강남구와 서초구 일대 업무지구를 뜻합니다. 테헤란로와 강남대로가 지나는 지역이 대부분 GBD에 속해 있습니다. GBD는 1980년대 중후반부터 개발이 시작됐습니다.

강남구에는 대기업과 IT기업, 게임업체, 스타트업이 많이 몰려있고, 서초구에는 대법원, 대검찰청을 중심으로 법률사무소들이 모여 있습니다. 다양한 버스와 지하철 노선이 지나 대중교통 편리성이 가장 좋은 곳으로 거론되기도 합니다. 지하철은 2·3·7·9호선과 분당선, 신분당선이 지나갑니다. 서울고속버스터미널도 근방에 있죠.

역삼 센터필드 사업 <출처=현대건설>

대중교통 접근성이 좋다보니 사무실도 가장 많은 상황입니다. 마스턴투자운용의 서울 오피스 시장 소개 보고서에 따르면 GBD 오피스 공급량은 작년 말 기준 438만 평에 달한다고 합니다. 이는 CBD 315만 평, YBD 147만 평보다 훨씬 높은 수치입니다.

빈 사무실도 역대 최저 수준이라고 합니다. 올해 1분기 GBD 공실률은 1.8%로 무척 낮게 집계됐습니다. GBD의 대표적인 건물로는 코엑스, 아셈타워, 강남파이낸스센터, 센터필드, 인터컨티넨탈호텔 등이 있습니다.

금융·증권기업이 몰린 YBD

1980년대 초반부터 본격 개발된 YBD는 서울 영등포구 여의도 일대를 일컫습니다. YBD의 가장 큰 특징은 금융기업이 몰려있다는 겁니다. KB국민은행, NH농협은행, IBK기업은행, KDB산업은행 등이 자리합니다.

증권사도 많은데요. 메리츠증권, NH투자증권, 한국투자증권, 하나증권, SK증권 등이 대표적입니다. 금융 기업이 많다보니까 아예 여의도 중심부는 금융특정개발진흥지역으로 지정돼 있습니다. 금융기업을 감독하는 금융감독원도 여의도에서 찾을 수 있죠. 나아가 서울시는 이곳을 국제금융중심지로 키우겠다며 올해 들어 다양한 개발 계획을 발표하기도 했습니다.

서울 여의도 일대 전경. 2023.5.24 [한주형기자]

원래 여의도에는 방송사도 여럿 있었지만 대부분 이사를 가고 KBS만 남아있습니다. 요즘에는 유통시설이 주목을 받고 있는데요. 더현대서울, IFC몰 등이 그 주인공입니다. 이 외에도 주요 시설로는 국회의사당이 위치해 있습니다.

유명한 빌딩으로는 63빌딩, 파크원 등이 꼽힙니다. YBD의 올해 1분기 공실률은 1.7%로 집계됐습니다. 다만 올해 TP타워와 브라이튼여의도가 세워지며 그 영향으로 공실률이 소폭 상승할 가능성도 있습니다. 지하철은 5·9호선이 주로 지납니다.

청약시장도 ‘직주근접’ 단지 강세

실제 서울 청약시장에선 직주근접 단지가 강세를 보이는 것으로 나타났습니다. 작년 1월부터 올해 6월까지 서울에서 분양한 1순위 청약 경쟁률 상위 10개 단지 가운데 8개 단지가 서울 주요 업무지구로의 접근성이 높은 단지였다고 합니다. 이는 부동산 정보업체 포애드원이 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과입니다.

개별 단지로는 △센트레빌 아스테리움 영등포 △영등포자이디그니티 △DMC 가재울 아이파크 △새절역 두산위브 트레지움 △서울대입구역 더 하이브 센트럴 △휘경자이디센시아 △힐스테이트 세운 센트럴 등이 해당합니다.

포애드원 측은 “이 단지들은 모두 CBD, GBD, YBD, DMC 등까지 대중교통을 이용해 30분 안팎으로 이동이 가능하다는 공통점이 있다”고 말했습니다.

구체적으로 8개 단지의 1순위 평균 경쟁률은 92.74대 1에 달했습니다. 973가구 모집에 7만1385명이 접수한 것입니다. 이는 같은 기간 서울 전체 분양 단지의 1순위 평균 경쟁률(36.31대 1)을 크게 웃도는 수치입니다.

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