[조소장의 조은집] 7. 공인중개사, 누구나 딸 수 있지만 아무나 딸 수 없다

▲ 부동산 시세표가 붙어 있는 공인중개사 사무실.[강원도민일보 자료사진]

공인중개사는 토지와 건물 등 부동산을 매매, 교환, 임대차 할 때 이를 전문으로 중개할 수 있는 법적 자격을 갖춘 사람을 의미한다.

공인중개사 자격을 취득하고 개업한 사람을 ‘개업공인중개사’, 개업공인중개사의 사무실에서 소속돼 일하면 ‘소속공인중개사’라 부른다.

그리고 대부분의 개업공인중개사를 흔히 ‘소장님’이라고 부른다.

공인중개사 시험은 ‘중년의 고시’라 불리면서 연간 수십만명이 응시하는 인기 자격시험이다. 특히 부동산 시장에 대한 이해를 높일 수 있고 전문 직업인으로 활동할 수 있어 다른 자격증에 비해 인기가 높다.

매년 10월 마지막 주 토요일에 시험이 치러지며 시험은 1차와 2차로 나눠 진행된다. 많은 사람들이 2년에 걸쳐 1차와 2차를 나눠 준비한다. 간혹 같은 해에 1차와 2차를 함께 준비(동차)해 합격하는 사람들도 있지만 학습량이 많기 때문에 시험 준비에 몰두 할 수 있는 여건을 갖춰야 한다.

 

 

▲ 지난 7월 9일 서울 시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 정보 안내문. [연합뉴스 자료사진]

 

현재 공인중개사 시험의 합격자 기준은 1, 2차 모두 과목당 100점을 기준으로 전 과목 평균 60점 이상, 매 과목 40점 이상 득점한 자를 합격자로 결정하고 있다. 각 과목당 40문제가 출제된다.

지난해 치러진 33회 공인중개사시험 1차과목에 응시한 사람은 17만6016명이었으며 합격자는 3만4746명, 합격률은 19.74%였다.

2차 응시자는 8만8378명이었으며 합격자는 2만7916명으로 합격률은 31.59% 였다.

2017년부터 5년간 합격자수(합격률)를 보면 2017년 2만3698명(31.0%), 2018년 1만6885명(21.0%), 2019년 2만7078명(36.6%), 2020년 1만655명(22.0%), 2021년 2만6915명(29.1%)이다. 평균 합격률은 27.9%다.

1차는 민법과 부동산학개론이다.

민법은 법리관계를 정확히 이해해야 하기 때문에 법 전공자가 아니면 어려운 부분이 많다. 특히 생소한 법률 용어가 많아 꾸준하게 공부하지 않으면 쉽게 이해하기 어렵다.

 

▲ 전원주택[강원도민일보 독자 제공]

부동산학개론은 수요·공급 이론과 마케팅, 각종 계산문제들이 즐비한 과목이다. 단순 암기보다는 이해가 필요한 문제가 많아 속도를 내기 어렵다. 하지만 숙달의 문제일 뿐 높은 수준의 이해를 요구하지는 않는다.

2차 과목은 공인중개사법과 공시·세법, 부동산공법 등 3과목이다. 그러나 공시·세법은 공시법과 세법을 나눠 공부해야 하기 때문에 실제로는 4과목이라고 봐야 한다. 2차 과목은 중개 현장에서 자주 접하는 법령을 공부하기 때문에 특히 중요하다.

공인중개사법은 다른 두 과목에 비해 고득점에 유리한 과목이다. 대부분 암기가 많기 때문에 열심히 외우면 된다. 다만 문제마다 함정이 많기 때문에 법 조항을 꼼꼼히 암기하는 것이 중요하다.

공시법은 등기법과 지적법 등 24문제가 출제된다. 특히 등기법은 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야하는 중인중개사의 특성상 반드시 철저히 공부해야 하는 과목이다.

세법은 16문제가 출제된다. 중개 현장에서는 세법 관련 상담이 많기 때문에 세법을 철저히 공부하면 소비자들에게 신뢰를 줄 수 있고 상담에 매우 유리하다.

 

▲ 춘천시 외곽의 한 주택단지.[강원도민일보 자료사진]

부동산 공법은 공부해야하는 양이 방대하고 법조항뿐만 아니라 시행령에서도 문제가 출제되기 때문에 수험생들이 가장 어려워하는 과목이다. 하지만 공법을 정복하지 못하면 합격할 수 없기 때문에 가장 많은 시간을 투자해야하는 과목이기도 하다. 현실적으로 60점을 득점하는 것이 어려운 과목인 만큼 전략적인 접근이 필요한 과목이다.

공인중개사 시험은 누구나 합격할 수 있지만 아무나 합격할 수는 없다. 그만큼 수험생활 내내 철저한 자기관리를 통해 학습량을 충실히 이행해 내야 한다. 특히 스스로 정한 학습량을 달성하지 못하는 날이 많아지면 나중에 공부해야 하는 분량은 눈덩이처럼 불어난다.

공부 방법은 학원에 나가 실강을 듣는 방법과 인터넷강의(인강)를 듣는 방법, 그리고 스스로 공부하는 방법 등이 있다. 요즘에는 인강이 보편화 돼 있다.

인강을 들을 때는 경험자들에게 꼼꼼히 물어보고 샘플강의를 많이 들어볼 것을 추천한다. 한번 정하면 강의를 바꾸는 것은 쉬운 일이 아니기 때문에 강사의 목소리 톤이나 수업방법을 잘 살펴야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 인강을 철저하게 학습하려는 수험생의 의지다. 아무리 좋은 강의도 스스로 소화시키지 못하면 무용지물이다.