"지방 아파트, 미분양·입주율 하락해 회복 더딜 듯"

22일 하나금융경영연구소는 '집값 up or down? 주택시장 모멘텀 점검'이라는 보고서를 발표, 현재 침체에 빠진 주택 시장은 하락세를 둔화시킬 요인이 그렇지 않은 요인보다 더 많아 우상향 그래프를 그릴 확률이 높다고 밝혔다. 다만 지역에 따라 미분양 적체가 심화되고 입주율이 떨어지는 경우 지역별 격차가 더욱 커질 것으로 예상된다./사진=뉴시스

기준금리가 4차례 연속 동결된 데 이어 불안했던 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 정부의 대응책과 고평가 인식 완화 등으로 안정을 찾음에 따라 향후 침체에 빠졌던 국내 주택 시장이 부양할 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 분양가상한제 등 정부가 제시한 각종 규제완화책의 영향이 큰 지역은 보합세 도달할 확률이 높지만 공급이 과잉된 지방 지역은 매물 적체를 해소하지 못해 연착륙에 다소 시간이 소요될 것이라는 주장이다.

22일 하나금융경영연구소가 발표한 '집값 Up or Down? 주택시장 모멘텀 점검' 보고서에 따르면 향후 주택 시장은 저점인식 확산과 매수심리 확대로 개선될 가능성이 있으나 역전세난과 매물 적체 우려는 여전한 것으로 나타났다.

보고서는 현재 국내 주택 시장이 침체 국면을 통과 중인 것으로 봤다. 하서진 하나금융경영연구소 수석연구원은 "지난해 하반기부터 주택시장은 고금리 여건과 부채 부담으로 매매 거래가 부진했으나 올해 들어 특례보금자리론 영향으로 매매 거래가 증가하면서 가격 하락세가 둔화됐다"며 "할인 매물이 소진된 후 서울 등 일부 지역의 실거래가가 상승 전환했으나 정책 모기지 확대에 따른 일시적 현상인지 수요 회복 과정인지 의견이 엇갈리고 있다"고 말했다.

하나금융경영연구소는 하락세 둔화를 지속시킬 사유가 많아 주택시장이 회복될 확률이 높다고 봤다. 가격 하락장이 이어지며 매매가격이 약 2년 전 수준까지 도달함에 따라 저점인식이 확산되고 서울 등 저평가 매물이 집중된 지역을 중심으로 매수심리가 점차 회복되는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 99%에 달했던 가격 하락지역 비중은 지난 5월 84%까지 떨어졌다.

투자수요도 회복될 조짐이 보인다는 분석이다. 선호가 높은 선도아파트는 가격 상승기대를 형성해 투자수요의 선점 심리를 자극하고
가격 하락에 따른 투자수요의 매입 의향도 높아 지난 5월 이후 가격이 오르는 모습을 보였다. 지난 3월 -0.45%에 머무르던 KB선도아파트의 매매가격 변동률은 지난달 0.82%로 올랐다.

하 연구원은 "규제 완화를 바탕으로 중장기 가격 상승이 기대되는 재건축 아파트의 매입 수요도 증가하며 재건축 대상이 아닌 아파트보다 재건축 아파트 가격 낙폭이 더욱 줄었다"며 "자재비 상승 여파로 분양가격 상승세가 유지되는 가운데 이미 분양가격이 확정된 분양권 실거래도 늘고 있다"고 말했다. 이어 "매매·전세가격 하락 속도가 느려지고 있어 매매가격과 전세가격 간 차액(갭)이 축소될 경우 갭투자 수요 증대로 가격 하락세 둔화에 영향을 줄 것"이라고 덧붙였다.

국토교통부 통계 분석 결과 전국 분양권 실거래는 지난해 12월 2601건에서 지난 5월 4369건으로 증가했다. 수도권을 기준으로 하면 699건에서 1495건으로 2배 이상 급증했다. 매매와 전세가격 변동률 또한 점차 상향 조정되고 있다. 지난 4월에는 -0.78%와 -0.71%를 기록했지만 지난달에는 -0.25%와 -0.22%로 각각 집계되며 낙폭을 줄였다.

다만 기존 전세보증금보다 현재 집값이 더 낮아 발생하는 역전세난이 확산될 수 있다는 점은 하락세 심화 요인으로 꼽힌다. 전세가격은 종합 주택 기준 2021년 1월, 아파트 기준 2020년 7월 수준까지 하락해 전세 계약 당시 금액보다 더 하락했을 가능성이 높은 상황이다. 역전세 상황에 처한 집주인 대상으로 보증금 차액의 반환 목적 대출에 한해 40% 상당의 총부채 원리금상환비율(DSR) 60% 선의 총부채상환비율(DTI)을 적용해 역전세 리스크 감소에 소폭 영향을 줄 것으로 예상된다.

미분양 재고는 분양 물량 감소로 줄어드는 추세이나 입주물량은 기존 주택을 매각하지 못하거나 세입자를 확보하지 못하며 적체되고 있는 상황이다. 주택산업연구원에 따르면 올해 입주율은 지방에서 60%대의 낮은 수준을 유지하고 있다. 하 연구원은 "매매 거래량 대비 미분양 부담은 대구와 울산, 전세 거래량 대비 입주물량 부담은 대구, 충남 순으로 높아 해당 지역은 매물 적체로 시장 회복이 지연될 우려가 크다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>