“10억 안되던게 14억”...세입자 못구해 난리더니, 전셋값 왜 이렇게 뛴거야?

서울 전셋가 9주째 상승
입주 마무리된 대단지 아파트
연초보다 2억 이상 전세 올라
6월 전세거래 비중 60% 육박
반포·개포 등 하반기 입주 단지
잔금 부족 집주인 급전세 변수

“올해 초까지만 해도 세입자를 구하지 못해 집주인들이 전세가를 앞다퉈 낮췄는데, 입주 기간이 지나고 나니 2억~3억원 가량 금세 전세값이 올랐습니다.”(서울 강남구 개포동 A 공인중개사)

올해 초 3000가구 입주가 시작되며 강남권 전반의 전세가 하락을 이끌었던 개포동 개포자이프레지던스. 대규모 입주가 마무리되고 6개월 만에 이 아파트 단지의 상황이 달라진 것으로 파악됐다. 올해 초까지만 해도 이 아파트 단지 전용 84㎡은 전세가 10억원 이하로도 계약이 체결됐다. 하지만 지난달엔 같은 면적으로 14억원에 거래가 신고됐다. A 공인중개사는 “전세를 급하게 빼야 하는 집주인들이 없어서 이젠 전세 매물 찾기도 어렵다”고 말했다.

올초 비슷한 시기에 입주가 진행된 서울 동작구 흑석동 흑석리버파크자이도 상황은 비슷하다. 이 아파트 단지도 최근 전용 84㎡이 8억원에 전세 계약이 체결되며 올해 초보다 전세가가 2억원 가까이 뛰었다. 흑석동 B 공인중개사는 “입주 시기에 전세가가 저렴하다보니 수요가 많았고, 이제는 매물이 줄어 집주인들도 싼 값에는 전세를 내놓으려 하지 않는다”고 말했다.

고금리와 대규모 입주 물량으로 약세를 보이던 서울 전세 시장이 다시 반등의 기미를 보이고 있다. 대출 금리가 다소 내리며 전세 수요가 다시 살아나는 것과 함께 전세 매물이 줄어든 영향으로 분석된다.

20일 매일경제가 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과 올해 6월 체결된 서울 전월세 거래 중 전세가 차지하는 비중은 59.2%로 전월(58%) 대비 1.2%p 상승했다. 올해 초까지만 해도 서울 전월세 거래 중 전세가 차지하는 비중은 55% 안팎이었지만 최근엔 증가하는 추세다.

이처럼 전세 시장 분위기가 올해 초와 달라진 이유는 월세 비용 부담이 늘며 세입자들이 전세가 주거 비용으로 더 저렴하다고 판단했기 때문으로 분석된다.

한국부동산원에 따르면 올해 5월 기준 서울 아파트 전월세전환율은 4.8%다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 이율을 뜻한다. 서울아파트 전월세전환율은 작년 말(4.4%)과 비교해 0.4%p 상승했다. 전월세전환율이 상승 추세를 보인다는 건 그만큼 월세 부담이 높아지고 있다는 것을 의미한다.

반면 한국주택금융공사에 따르면 같은 기간 시중은행의 전세대출금리는 3.5%~4.3%에 형성됐다. 전세를 월세로 돌리는 것보다 전세대출금리가 더 저렴해지며 전세 수요가 살아나고 있다는 분석이다.

전세 매물도 줄어드는 추세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 3만2721건으로 올해 초(5만4666건) 대비 약 40% 줄어든 것으로 나타났다.

전세 매물은 줄고 수요는 늘자 전세가격도 상승세를 보이고 있다. 20일 한국부동산원 주간 가격동향조사에 따르면 이달 셋째주 서울 아파트 전세 가격은 0.07% 상승했다. 전주 상승률 0.05% 대비 0.02%포인트 상승폭이 확대됐다.

매매 가격 역시 0.07% 오르며 전세가격과 함께 나란히 9주 연속 상승 중이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “매매 거래량이 예년 평균치를 하회하는 가운데 전세 수요가 유지되고 있다”며 “내년에는 서울의 입주 물량도 역대 최저치를 기록할 것으로 보여 수급 문제까지 발생할 우려가 있다”고 설명했다.

빌라 등 비아파트를 중심으로 발생한 전세사기 여파로 아파트 전세 수요가 더 증가하고 있다는 분석도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세사기로 인해 세입자들이 다세대, 다가구주택에 전세로 들어가는 것을 기피하며 아파트가 반사이익을 보고 있다”고 설명했다.

올해 연말까지 강남권에 대규모 입주장이 열린다는 점은 변수로 꼽힌다. 2990가구 규모 래미안 원베일리는 다음 달 입주가 예정돼있다.

이 단지는 분양가상한제가 적용되지만 ‘실거주 3년’ 의무를 피한 덕분에 전세 매물이 최근 쏟아지고 있다. 아실에 따르면 이 단지 전세 매물은 1372건(20일 기준)으로 서초구 전세 매물 4669건의 약 30% 수준이다.

오는 11월에는 강남구 개포동의 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 입주가 이뤄질 예정이다. 개포주공1단지 재건축을 통해 공급되는 이 단지는 74개동·6702가구로, 래미안 원베일리의 두 배에 달하는 규모다. 이 단지 역시 실거주 의무가 없는 단지인만큼 전세 매물이 쏟아질 가능성이 높다.

대치 푸르지오 써밋(489가구), 신반포르엘(330가구) 등도 하반기 입주가 예정돼있다. 서울 반포동의 한 공인중개사는 “입주 초기에는 잔금이 부족한 집주인들이 급전세를 내놓는 경우가 많은만큼 가격이 떨어질 가능성이 있다”며 “그러나 대기 수요가 풍부한 강남의 특성상 가격이 오랜 기간 빠지지는 않을 것”이라고 밝혔다.