[fn마켓워치] “기업 사옥 확보 경쟁에...” 강남 A급 오피스 임대료↑

JLL, 기업들의 사옥 확보 위한 서울 오피스 시장 투자 관측
강남 권역 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료 14만 원대 돌파

강남에 있는 빌딩들 전경 일부. (출처: 연합뉴스)

[파이낸셜뉴스] 최근 기업들의 사옥 확보 경쟁 움직임에 서울 강남의 A급 오피스 임대료가 가파르게 상승 중인 것으로 나타났다.

20일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL 코리아(존스랑라살)가 최근 발행한 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 임차 가능한 공간이 점차 줄어들고 임대료도 가파르게 상승중이다. 보고서는 사옥 확보를 목적으로 한 기업들의 투자 움직임이 관측된다고 봤다.

2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비 약 94 bps 상승한 2.0%로 조사됐다. 도심 권역의 공실률은 전분기 대비 약 46 bps 상승한 1.9%로 기록됐는데, 이는 임차 계약 만료에 따른 기업들의 사옥 이전으로 인한 일시적인 현상이라고 풀이했다.

또한 강남 권역의 공실률도 이번 분기 준공된 스케일 타워의 영향으로 전분기 대비 약 192 bps 상승해 2.3%를 기록했으나, 현대자동차 그룹이 스케일 타워 전층을 임차할 예정이라 단기간에 공실이 해소될 것으로 전망했다.

보고서는 “강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무한 상황이어서, 강남 내 임차 경쟁은 심화되고 있다”라며 “여의도 A급 오피스 시장의 공실률은 파크원의 눈에 띄는 임차 실적 영향으로 전분기 대비 약 37 bps 하락한 1.8%로 조사됐다”라고 말했다.

올해 신규 공급도 2분기에 강남역 인근에 준공된 스케일 타워(연면적 약 1만 4943평) 외에 남은 하반기에 여의도 권역에 옛 MBC 부지 인근 연면적 약 1만 7500평의 앵커원(舊 브라이튼 여의도)가 공급 될 예정이다.

보고서는 현재 오토웨이 타워를 임차 중인 현대자동차 그룹이 스케일 타워의 전 층을 계약함에 따라, 입주 공사가 완료됨과 동시에 공실률을 완전히 해소할 것으로 전망했다. 여기에 여의도에 새롭게 공급될 오피스 모두 준공 전 선임차가 상당 부분 이루어짐에 따라, 여의도 전체 공실률에는 큰 영향을 끼치지 않을 것으로 예상했다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “최근 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 활발한 임차 수요에 비해 신규 공급이 극히 제한적인 상황”이라며 “신규 공급이 일어나더라도, 오피스 시장에서는 드물었던 준공 이전 선임차가 일어나면서 공실이 빠르게 사라지는 모습이다. 임차 가능한 공간이 점차 줄어들고 임대료도 가파르게 상승하면서, 사옥 확보를 목적으로 기업들이 직접 투자에 나서는 모습이 관찰되고 있다”라고 밝혔다.

기관투자자들이 유동성 문제로 적극성이 떨어짐에 따라, 자금력이 풍부한 대기업을 위주로 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나서는 경우가 많아질 것이라는 전망이다.

이러한 전략적 투자자 (SI)들은 사업의 수익성이 아닌 사옥 확보를 위한 대체원가(Replacement Cost)에 대한 기회비용에 초점을 두기 때문에 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여하며, 지금처럼 유동성이 제한적인 환경에서 커다란 두각을 나타내는 중이다.

현재 오토웨이 타워를 임차 중인 현대자동차 그룹이 SK D&D로부터 평당 약 5,400만 원 수준으로 스케일 타워 지분의 50%를 매수했다. 이는 지난 분기 넥슨이 현대자동차 그룹이 임차 중인 오토웨이 타워 지분의 50%를 매입하면서 추후 사옥으로 사용할 계획을 밝힘에 따라, 가파른 임대료 상승 리스크를 헷지하고 안정적인 오피스를 운영하기 위한 일환으로 해석된다.

한편 2분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 3.4%, 전년 동기 대비 16.5% 상승한 약 12만 9700원으로 집계됐다. 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했고, 여의도 권역은 약 10만 9,200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 상승했다.
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