"고금리 시대 리츠, 자본재활용 하는 AMC가 유리"

신한투자증권 보고서

[이데일리 김보겸 기자] 신한투자증권이 20일 국내 리츠는 리파이낸싱 전략이 중요하다며 자본 재활용이 가능한 자산운용사에 기반한 리츠가 주가 방어에 유리하다고 평가했다.

코람코더원리츠가 보유 중인 여의도 하나증권빌딩 전경 (사진=코람코)

김선미 신한투자증권 연구원은 “지난달 15일부터 지난 17일까지 한국 리츠는 2.4% 하락을 기록했다”며 “글로벌 리츠와 달리 자산가격보다는 리파이낸싱에 따른 금융비용 상승(배당수익률 악화)이 주가 하락 원인”이라고 밝혔다.

국내 금리 안정화 시점이 뒤로 밀리고 있다는 우려와 새마을금고 사태로 다시 불거진 프로젝트파이낸싱(PF)리스크가 리츠 주가를 끌어내렸다는 판단이다.

개별 리츠별로는 한화리츠(451800)가 같은 기간 3.9% 상승하며 선방했다. 금융비용 상승 리스크가 낮고 기업신용평가 A+를 확보하며 자금조달 다각화를 진행 중인 영향이다. 코람코에너지리츠(357120)(2.6%) 코람코더원리츠(417310)(2.0%) 신한알파리츠(293940)(1.0%) 등도 양호했다.

리츠 설립 시 설정된 차입금 만기가 본격 도래하며 국내 리츠들의 자금조달 구조 다각화 시도도 계속되고 있다. 이지스레지던스리츠(350520)는 ESG(환경·사회·거버넌스) 채권을 발행하고 NH올원리츠(400760)는 전환사채(CB)를 발행했다. 한화리츠(451800)는 회사채, 롯데리츠(330590)는 해외사채 발행을 검토하고 있다. 김 연구원은 “고금리로 인해 차입만기가 짧아 당분간 리파이낸싱 소식이 계속될 것”이라고 예상했다.

자금조달 비용이 높은 상황에서는 자산관리회사(AMC) 역량이 중요한 때라고도 했다. 담보대출과 유상증자, 회사채 발행이 아닌 기존자산 매각을 통한 자본 재활용도 중요한 자금조달 수단이 되기 때문이다.

김 연구원은 “편입 시점 대비 20~30% 상승한 기존자산을 매각해 차익을 현실화하고 매각원금을 활용해 신규자산을 편입한다면 배당수익률을 방어할 수 있다”고 했다.

금융비용이 높아지면서 신규자산 배당수익률이 기존 자산 대비 낮을 수 있다는 문제는 섹터 다각화와 스폰서로부터의 선매입, 용도 전환형 개발 등을 통해 해결할 수 있다고도 짚었다.

김보겸 (kimkija@edaily.co.kr)