세입자 보호 강화된 '임차권 등기'…빌라왕 '전세사기' 막을 수 있을까

전문가들 "임차인 권리 향상은 긍정적…보증금 신속 반환에는 큰 영향 없어"

서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. 2023.5.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 세입자 보호가 강화된 '임차권 등기'가 실질적으로 전세 세입자들의 보증금 반환에 도움이 될지 이목이 쏠리고 있다. 전문가들은 세입자 보호가 강화됐다는 측면은 긍정 평가했지만, 실질적으로 보증금 반환이 신속히 이뤄지는 데는 큰 도움이 안 될 것이라고 분석했다.

20일 업계에 따르면 지난 3월 말 국회를 통과한 개정 주택임대차보호법이 전날인 19일부터 시행돼 세입자 보호가 강화됐다. 개정법의 골자는 세입자가 임차권설정등기를 집주인 확인 없이도 완료할 수 있다는 점이다.

임차권등기는 임대차계약 기간 만료 후에 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 유지하기 위해 법원에 신청하는 것이다. 이 등기를 마친 세입자는 계약 만료 후 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다.

개정 전까지는 법원의 임차권등기명령 결정이 집주인에게 송달됐다는 확인이 끝나고 나서야만 등기가 완료됐다. 이런 이유에서 집주인이 의도적으로 송달을 피하거나 '빌라왕' 사건처럼 갑자기 사망할 경우 세입자 입장에서 임차권 등기를 끝내기가 어려웠다.

그러나 이제 법개정으로 법원의 임차권등기명령 결정이 나기만 하면 임차권등기가 완료돼 세입자 보호가 이전보다 강화됐다.

송승현 도시와경제 대표는 "세입자 입장에서 가장 어려워하는 게 집주인의 체납 상태나, 집주인과 관련한 정보를 집주인의 동의가 있어야만 할 수 있었다는 점이었다"며 "이제는 더 능동적으로 세입자 입장에서 자신의 권리를 더욱 빨리 실행할 수 있다는 점에서 긍정 평가한다"고 말했다.

그러면서 "임차권등기명령은 사실상 세입자들이 갖고 있는 채권과도 같은 전세금을 갖고도 권리주장을 못 했었다는 부분에서 아쉬운 부분이 있었는데 이제 이런 부분이 개선됐다"고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "임차인 입장에서는 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 한층 빨리 얻을 수 있다는 측면에서 좋은 최소한의 안전장치라고 볼 수 있다"고 평했다.

다만 개정된 법이 임대인들의 신속한 보증금 반환에는 큰 영향을 주지 못할 것이라고 지적했다.

송승현 대표는 "보증금 신속 반환은 개인간의 거래 문제라서 이번 개정법이 큰영향을 주지 못할 것"이라며 "세입자의 불안감을 해소했다는 측면은 긍정적이지만 빨리 보증금을 돌려받고 싶어하는 세입자들에게는 큰 도움이 되지는 않을 듯하다"고 분석했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)도 "세입자들 입장에서 원하는 날짜에 이사를 좀 더 빨리 갈 수 있는 정도의 실질적 장점이 발생할 것"이라며 "이번 개정법이 보증금 신속 반환에는 도움이 안 될 거 같다"고 말했다.

권대중 교수는 "신속한 임차권 등기가 세입자의 권리를 향상시키긴 했지만 집주인 중에는 갑자기 큰돈이 없어서 보증금을 반환 못해주는 상황이 있을 수 있다"며 "이런 이유에서 임차권등기가 남용되면 안 된다"라고 지적했다.

dkim@news1.kr