뚝섬 삼표부지, 兆 단위 차익 예상… 이익환수 논란

서울시, 파격 용적률 인센티브
현재 150%→1116%까지 가능
"이례적인 혜택… 특혜는 안돼"

성수동 삼표 레미콘 공장 부지 전경. 연합뉴스 제공.

서울시가 사전협상제도를 통해 개발을 추진하고 있는 성수동 삼표 레미콘공장 부지에 또 한번 인센티브를 부여했다. 삼표그룹은 해당 부지를 매입한 지 1년여 만에 조단위 수익을 얻을 것으로 보인다.

19일 서울시 등에 따르면 사전협상 제도에 인센티브 항목이 추가되면서 사전협상 논의가 진행 중인 '삼표 성수동 레미콘 공장부지'(삼표부지)의 용적률이 현재 150%에서 최대 1116%까지 늘어난다.

서울시는 이날 사전협상 제도에 혁신 디자인, 친환경, 관광숙박 인센티브 3종을 신설했다. 이를 모두 충족하면 최대 330%포인트의 상한 용적률을 추가로 확보할 수 있다. 현재 서울시가 사전협상을 논의하고 있는 곳은 강남 르메르디앙과 삼표부지 등 총 3곳뿐이다.

관련 규정에 따라 이미 사전협상을 시작한 강남 르메르디앙은 '건축혁신 인센티브'만 받을 수 있어 최대 용적률이 110%포인트 밖에 늘어나지 않고, 삼표부지는 아직 협상을 시작하지 않아 신설된 인센티브 3종을 모두 적용할 수 있다.

이에 따라 현재 '제1종일반주거지역'으로 최대 용적률이 150%인 삼표부지는 '일반상업지역'으로 용도가 변경돼 용적률이 800%까지 늘어나고, 인센티브를 최대로 받을 경우 1116%까지 상한 용적률이 올라간다.

서울시가 이미 삼표부지에 혁신디자인 가이드라인을 제시한 만큼 건축혁신 인센티브 용적률 110%포인트는 확정적이다. 여기에 제로에너지빌딩인증 등을 적용해 탄소제로 인센티브(60%포인트)를 받고 부지 내에 숙박시설을 조성하면 추가로 용적률 160%포인트를 받을 수 있다.

용적률은 제한된 부지 안에 지을 수 있는 건물의 최대 연면적이다. 용적률이 오를수록 건물 활용도가 높아져 개발이익이 늘어난다. 이같은 이유로 같은 지역에서도 용적률과 토지용도에 따라 땅값이 2~3배 이상까지 차이가 발생한다.

삼표그룹은 현대제철에서 임대로 사용하던 해당 부지 2만2924㎡를 지난해 2분기 매입했다. 매입 금액은 3823억원으로 3.3㎡당 약 5478만원이다.

이번 인센티브 신설로 삼표부지의 토지가치는 4배 이상 상승할 것으로 보인다. 올해 1월 기준 제1종일반주거지역(용적률 150%)인 삼표부지의 공시지가는 3.3㎡당 3276만원이다. 인근 일반상업지역 중 대표 건물로 꼽히는 '아크로 서울 포레스트'(용적률 600%)의 개별공시지가는 1억35만원으로 3배 이상 차이난다. 여기에 인센티브로 추가되는 용적률까지 적용되면 삼표부지의 가치는 아크로 서울 포레스트를 크게 넘어설 것으로 보인다.

서울시가 변동된 토지가치의 최대 60%를 공공기여금으로 환수하지만, 실제 발생하는 개발이익은 토지가치 상승분보다 크다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 용적률 변화에 따른 부지 활용도가 크게 늘어나기 때문이다.

용적률이 150%일 경우 삼표는 이론상 연면적 3만4000여㎡의 빌딩을 지을 수 있지만, 모든 인센티브를 적용받아 1116%로 상향되면 연면적이 25만5000여㎡로 늘어난다.

일각에선 특혜시비를 줄이기 위해서는 토지가치 상승이 아닌 실제 개발이익을 기준으로 공공기여금을 환수해야 한다는 지적이 나온다. 서울시가 앞장서 성수지역 개발을 주도하고 있고, 이례적인 혜택을 제공하는 만큼 실제 개발이익을 돌려받는 방안을 찾아야 한다는 것이다.

서진형 경인여대 교수는 "인센티브로 제공한 용적률의 이익이 일반 시민에게도 돌아올 수 있는 실질적인 방안을 고려해야 한다"며 "개발이 완료된 뒤 감정평가를 활용하면 실제 개발이익을 산정할 수 있다"고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr