2년 만에 쏟아지는 강남 물량…'분양가 얼마까지 오를까' 촉각
디에이치대치·원펜타스·잠실진주 강남 3구 '입지 갑'
청담르엘, 3.3㎡ 7000만원대 거론…시세차익 10억 이상?
서울 강남 3구에서 올 하반기 재건축 단지가 대거 분양에 나선다. 강남 3구에서 총 1만1000여가구가 분양하며 이중 일반분양은 2000여가구 수준이다.
강남 3구는 용산과 함께 규제지역에 속하면서 분양가상한제를 적용, 시세보다 저렴한 가격에 강남에 입성할 기회가 될 것으로 보인다. 특히 청담르엘(청담삼익)은 10억원에 가까운 시세차익을 예상하는 시각도 있다.
강남구 디에이치대치에델루이, 서초구 래미안원펜타스, 송파구 잠실래미안아이파크 등도 모두 강남 3구내 선호 입지에서 분양하는 만큼 관심이 쏠리고 있다.
입지깡패 3대장 '디에이치델리·원펜타스·잠실진주'
부동산R114에 따르면 올 하반기 서울 강남 3구(강남구·서초구·송파구) 총 10개 단지에서 1만1683가구(17일 조사기준)가 분양한다. 이중 일반분양 물량이 2397가구다. ▷관련기사: 강남서 물량 나온다…묵혔던 '만점 청약통장' 꺼낼까(6월28일)
강남 3구에서 1000가구 이상 규모의 대단지가 분양에 나선 것은 서초구 래미안원베일리(2021년 6월·2990가구) 이후 처음이다.
강남 3구 내에서도 입지적으로 돋보이는 △강남구 디에이치대치에델루이(대치동구마을3지구) △서초구 래미안원펜타스(신반포 15차) △송파구 잠실래미안아이파크(잠실진주아파트) 등이 인기를 끌 것으로 전망된다.
강남구 대치동 대치동구마을3지구를 재건축한 디에이치대치에델루이 분양 일정(9월 예상)이 가장 빠르다. 디에이치대치에델루이는 총 245가구 중 79가구를 일반분양한다. 일반분양 가구 수가 적어 경쟁이 치열할 전망이다.
총가구 수는 적지만 인근 대치동구마을1지구와 2지구를 합하면 약 1000가구의 신축 주거지가 형성될 예정이다. 대치동구마을1지구(대치 푸르지오 써밋·489가구)는 지난달, 대치동구마을 2지구(대치 르엘·273가구)는 2021년 9월에 각각 입주했다.
서초구 신반포 15차를 재건축한 래미안원펜타스는 전체 641가구 중 292가구가 일반분양분이다. 일반분양 물량도 전용 59~191㎡까지 다양하다. 아울러 국민평형으로 불리는 전용 84㎡가 전체 일반분양 물량의 74%(216가구)에 달한다.
래미안원펜타스는 후분양 단지로 래미안퍼스티지, 래미안원베일리, 아크로리버파크 등 반포 대장 아파트 인근에 있다. 9호선 신반포역 초역세권으로 인근에 세화고, 세화여고도 있다.
송파구에서 분양하는 잠실래미안아이파크도 입지적 강점이 뛰어나다는 평가다. 잠실진주아파트를 재건축한 이 단지는 총 2678가구의 대단지로 일반분양 가구 수(578가구)도 강남 3구 분양 단지 중 가장 많다.
잠실래미안아이파크는 지하철 2·8호선 잠실역, 8호선 몽촌토성역 9호선 한성백제역 등 트리플역세권에 들어선다. 인근에 롯데타워, 올림픽공원도 있다. 일반분양 물량은 △전용 43㎡ 123가구 △전용 59㎡ 48가구 △전용 84㎡ 406가구로 구성됐다.
비싸지만 분상제 적용에 시세차익 기대
강남 3구에서 나오는 단지들은 분양가상한제를 적용, 시세보다 저렴한 가격에 분양할 예정이다. 현재 전국에서 강남 3구와 용산만 규제지역으로 묶인 상태다. 정부가 지난 1·3대책으로 강남 3구와 용산을 제외한 지역을 규제지역에서 해제하면서다.
시장에선 강남구와 서초구에서 분양하는 단지는 6000만원대, 송파구는 5000만원대로 예상하고 있다. 송파구의 경우 인근 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 분양가가 3.3㎡당 3829만원이었다는 점을 고려하면 송파구 단지에서 3.3㎡당 6000만원 이상으로 책정되긴 힘들 거라는 전망이다.
강남구 청담르엘은 3.3㎡당 평균 분양가 6000만~7000만원대로 예상한다. 청담르엘 인근 A 중개업소 대표는 "청담 르엘 3.3㎡당 분양가가 6000만원대로 책정될 것이라는 의견이 우세했다"면서도 "최근 조합에서 3.3㎡당 7000만원대를 바라본다는 얘기도 나온다"고 귀띔했다.
청담르엘 3.3㎡당 평균 분양가가 7000만원일 경우 전용 59㎡는 18억원, 전용 84㎡는 21억원가량으로 시세차익이 10억원 이상일 것으로 추산된다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 옆 단지인 청담자이(2012년 3월 입주) 전용 89㎡가 지난 5월 3일과 4월 25일 각각 36억8000만원, 36억원에 거래됐다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "강남에서 가장 최근에 분양한 래미안원베일리(2021년 6월 분양)의 3.3㎡당 분양가가 5600만원"이라며 "올 하반기 나올 단지의 분양가는 평당 6000만원을 웃돌 것"으로 내다봤다. 그러면서도 "다만 분양가상한제가 적용되면서 주변 신축 시세의 80% 수준으로 분양해 경쟁이 치열할 것"이라고 덧붙였다.
송재민 (makmin@bizwatch.co.kr)
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