[하우머니] "대출금리 올라" 영끌족 비명…현명한 대출 전략은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  김은진 레오대출연구소 대표

Q. 대표님, '온라인 대환대출 인프라' 상황부터 짚어봐야겠어요. 정부가 금리 상승기 이자 부담을 완화해주겠다고 내놓은 서비스인데, 출범한 지 한 달이 지났거든요. 많이들 갈아타셨나요?

- '대환대출 플랫폼' 인기…출시 한 달 평가는? 
- 출시 직후 8영업일 동안 약 3800억 원 이동
- 이후 8영업일 실적은 약 1400억 원으로 ‘반토막’ 
- 대환대출시에도 DSR 40% 조건, 심사 탈락하는 경우↑
- 온라인 대환대출 DSR 발목에 인기 '시들’
- 1금융권→1금융권, 6161억 원…전체의 92%
- 2금융권→1금융권, 315억 원…2352건에 불과
- 2금융권 DSR50%, DSR40%인 1금융권 진입 힘들어
- 카드론 금리, 4~19% 거의 최고금리에 육박
- 카드사, 대환대출 플랫폼 진출…금리 낮아질 것 기대
- 하반기, 주택담보 대환대출 실시 예정…효과는 미지수
- 1순위, 2순위와 신용대출 등 복잡…DSR계산에 어려움   
- 대환대출 플랫폼사별로 입점한 은행 달라 확인 필요

Q. 본격적으로 금리 이야기 해보죠. 얼마 전에 은행 갔다가 깜짝 놀랐어요. 예금금리가 어느새 다시 4%대로 올라왔더라고요. 예금하는 분들에겐 희소식이긴한데, 최근 새마을금고 ‘뱅크런’ 우려까지 있었던 상황이라, 대출금리에는 영향이 없을까요?

- 예금금리 반갑긴 한데…대출이자 부담 어쩌나?
- 슬금슬금 오르는 금리…새마을금고發 채권 물량까지
- 은행채 금리, 넉 달 만에 최고치 대출금리도 함께 올라
- 예금금리 오르면 코픽스 상승, 주담대 등 인상 압박
- 대출금리, 고정은 채권금리…변동은 예금금리의 영향
- 새마을금고 부실사태로…은행채 금리 급등
- 은행채 5년물 금리, 5월 1일 3.96%→7월 12일 4.3%
- 은행채 금리 상승, 주택담보대출 5년 고정금리 상승 요인 
- 은행 혼합형 금리, 전달대비 0.2% 정도 상승
- 변동금리, 예금금리 오르면 따라 올라…주택담보대출 걱정
- 은행, 주담대와 전세대출 금리인상 부담…우대금리 활용중 
- 채권금리 상승세, 잔금 납부 앞둔 분들은 보수적 접근 추천

Q. 5월부터 은행들이 은행채 발행을 늘리면서 시장금리가 상승했는데요. 오히려 가계대출은 크게 늘었다고 하던데요. 특히 주택담보대출이 눈에 띄게 늘었는데, 이유가 있습니까?

- '주담대' 심상치 않다...신규대출 급증세 이유는?
- 한은 꼽은 가계대출 증가원인 특례보금자리론…'주택구매 급증'
- 금리인하, 집값 바닥론에 상반기 신규대출 100조원 근접
- 특히 주택담보대출에서 눈에 띄는 급증세
- 국내 5대 은행, 국민·신한·하나·우리·농협 대출 증가
- 95조1579억원 규모 신규 가계대출…작년대비 55.9% 급증
- 집값 바닥론 확산으로 무주택자와 대기자들 주택 매수 급증
- 올해 1~5월 이파트 거래량 3만2000건, 작년대비 72% 증가
- 9억 이하의 주택, 특례보금자리론 이용하는 경우 늘어
- 투기과열지구 해제로 상급지 갈아타기 수요 급증
- 긴축 효과 '무색'…"가계건전성, 경제침체 악화 우려도"

Q. 주담대는 여전히 변동금리냐 고정금리냐가 가장 큰 고민인데요. 정부는 여러 유인책까지 써가며 고정금리 비중 확대를 추진하고 있거든요. 이미 대출받으신 분들과 받으실 분들, 대출 전략은 어떻게 짜면 좋을까요?

- 변동금리냐 고정금리냐, 대출 전략은?
- 고금리 끝?…주담대 고정금리 비중 다시 '뚝' 
- 5월 기준 3.7%P 줄어 77%, 한 달 만에 80% 밑으로 하락
- 기준금리 정점 기대감 솔솔, '변동- 고정' 상품, 금리差도 축소
- '변동→고정금리' 대출, 중도상환수수료 부담 줄인다
- 금융당국, 은행에 "주담대 고정금리 많이 팔리게 유인책 마련"
- 금리 정점론 확산, 고정금리 선택시 고점에 대한 우려
- 작년 5.9%대 고정금리 대출자, 대환 욕구 급증 
- 금리 한 번 더 올릴 가능성, 대출이 실행시기 고려 후 선택

Q. 올해 초까지만 해도 미분양 우려로 대출에 소극적이었던 은행들도 분위기가 많이 바뀌었어요. 50년 만기 주담대 상품을 내놓고, 일부 아파트에는 ‘노마진’까지 감수하면서 대출을 독려중이라고요?

- 서울 분양시장 훈풍에 은행들 집단대출 '노마진 전략'?
- 상반기 분양권 거래 활발, 은행들도 집단대출에 적극적
- 전농동 '청량리역 롯데캐슬‘과 ’흑석 자이‘ 로또분양 화제
- 은행들 주담대 50년 만기 상품 내놓는데...대출전략은?
- 주담대 만기 50년 시대…집 살 때 득일까 실일까?
- 청량리 5억원 '껑충'…분양권시장 '꿈틀'
- 상반기 서울 아파트 분양권 평균 1.2억원 프리미엄 붙어
- 동대문구 전농동 '청량리역 롯데캐슬‘ 분양권 거래 가장 활발
- 강북 최대 개발 단지로 꼽히는 청량리역 아파트 수요↑
- 롯데캐슬 SKY- L65, 한양수자인192 분양권 거래 활발
- 롯데캐슬 SKY- L65 전용 대출 상품은 '제로' 가산금리
- 만기 40년 작년에 출시, 특례본금자리론에선 50년 만기 
- 만기 50년, 수협·농협·하나은행 시행중, 타 은행도 도입 예정
- 만기를 늘리면 소득이 같아도 DSR을 유리하게 적용 가능 
- 은행, 원금상환 적어 남은 금액에 대한 이자 수익 기대 가능

Q. 분양시장과 달리 전세시장은 또 분위기가 다릅니다. 서울 아파트 전셋값이 떨어지면서 역전세 우려가 커지는 모습인데요. 최근 전세대출 금리도 많이 떨어졌다면서요?

- 전셋값 하락, 전세대출 금리 상황은?
- "우리집 전세대출 금리는 낮을까" 28일부터 은행별 공시
- 전세대출 취급금리 28일 첫 공개…잔액기준 예대금리차도 비교
- 전세가격, 고점 대비 30% 하락 후 현재 10~20% 정도 
- 전세가격 하락으로 전세금 반환 시 집주인 부담 증가 
- 전세대출 DSR 완화, 7월말부터 시행할 예정
- 최저 3% 중후반~4% 중반까지 전세대출 상품에 따라 상이
- 버팀목 전세와 서울시 신혼부부 대출 등 정부상품 우선 확인
- 버팀목 전세, 연소득 5천만원 이하 금리 1.8~2.4% 
- 버팀목 전세 대출, 대출한도 1.2억~3억 
- 서울시, 신혼부부 전세대출 이자 지원 확대…최대 연 1200만원
- 서울시 신혼부부 전세대출, 최대 3억 소득 9700만원 이하 
- 서울시 신혼부부 전세대출, 보증금 7억 이하 금리 2~4% 

Q. 정부도 급하게 대책들을 쏟아내는 모습이에요. 역전세로 인한 집주인들의 고통을 덜어주기 위해 대출 규제를 완화하겠다고 했는데, 구체적으로 어떤 효과를 기대해볼 수 있을까요?

- 대출 규제 풀어 역전세·전세값 하락 막는다?
- 1년간 집주인 DSR 70% 넘어도 ‘전세금 반환대출’
- 1년간 ‘DSR 40%’→‘DTI 60%’ 적용
- DSR을 안보는 만큼 대출한도가 늘어나서 보증금 반환 용이 
- 소득 4천만원일 때 DTI만 보면 1.4억 더 대출 가능
- 임대사업자 4억짜리 5채, 대출한도 12억에서 15억으로 늘어 
- 세입자 원활하게 이사갈 수 있도록 ‘역전세 대출’ 효과 기대

Q. 하지만 이번 규제완화 이전에도 올해만 벌써 전세금 반환 용도 대출이 3조 원 풀렸다거든요. 어쨌든 빚을 더 내라는 건데, 부작용에 대한 우려는 없습니까?

- 대출 완화로 역전세 숨통…가계부채는 어떻게?
- 대출 규제 완화에 '가계 빚' 증가‥한은 '고심’ 
- "무턱대고 대출 받았다간 '폭탄' 맞는다" 전문가의 경고
- DTI로 상환능력 판단, 단기 융통 대출로 부작용 크지 않을 듯 
- 대출심사와 주택 담보 있기 때문에 우려 크지 않아

Q. 고물가에 생활이 팍팍해지다보니 소액대출 찾으시는 분들도 많으신데요. 최근 생명보험사 보험약관을 담보로 받는 대출도 성행하고 있다고 하던데, 주의할 점은 없을까요?

- 돈 급해 보험 담보로 영끌하는 사람들?
- 경기침체와 금리 인상 여파로 ‘불황형 대출’ 증가
- 보험약관대출, 전화나 모바일로 24시간 신청 가능
- 대출 심사나 중도 상환 수수료가 없는 게 특징
- 일부 우량 고객들이 추가 대출 수단으로 활용하기도
- 총부채원리금상환비율인 DSR 적용에서 제외 
- 시중은행보다 금리가 높고, 해지환급금 당겨쓰는 것
- 정작 보장이 필요할 때 제대로 된 보험금을 받기 어려워

Q. 돈이 있는 곳 어디든 사기가 기승을 부리는 세상인데요. 저금리로 대환대출해주겠다는 대출 사기형 보이스피싱이 기승을 부렸었는데, 대출 시 주의할 점도 짚어주시죠?

- 대환대출 사기 기승, 주의해야할 점은?
- ‘대환대출 겨냥’ 보이스피싱 기승…악성 앱 동원
- ‘저금리 대출 미끼’ 보이스피싱 수거책 구속

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